Bestuurlijk vastgoed

Algemeen bestuurs- en procesrecht

Het bestuursrecht bevat de regels die gelden tussen burgers en overheden en overheden onderling. Overheidsinstanties moeten bijvoorbeeld binnen bepaalde termijnen en op een bepaalde wijze reageren op een aanvraag om een vergunning of een ingediend bezwaarschrift.

Wij kunnen u voorzien van advies of u bijstaan in een juridische procedure bij de gemeente, de Rechtbank of de Raad van State.

Grondbeleid/exploitatie

Gemeentes, provincies, waterschappen en projectontwikkelaars voeren vaak een grondbeleid uit als het gaat om de exploitatie van onroerend goed. Daarbij krijgen zij te maken met wettelijk vastgelegde regels of met politiek beleid. Bij de exploitatie van onroerend goed zijn er dus spelregels waaraan een ieder zich moet houden. Vaak kan een burger daar een beroep op doen en met de contractering dient daarmee dus rekening te worden gehouden.

We zijn op de hoogte van de specifieke problemen en regelgeving die spelen bij of die van toepassing zijn op grondexploitatie en grondbeleid. We hebben deze ervaring opgebouwd zowel aan de zijde van gemeenten als aan de zijde van projectontwikkelaars. Wij kunnen u dan ook uitstekend bijstaan op dit rechtsgebied.

Overheidsaansprakelijkheid

Overheidshandelen kan op tal van manieren schade veroorzaken. Het gevolg hiervan is dat de overheid daarvoor aansprakelijk kan zijn. Daarbij bestaat onderscheid tussen de onrechtmatige overheidsdaad en de rechtmatige overheidsdaad.

Onrechtmatige overheidsdaad
Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de overheid een bouwvergunning voor een bedrijf weigert en de bestuursrechter achteraf oordeelt dat dit niet terecht was. De schade kan dan aanzienlijk zijn. Te denken is aan hogere bouwkosten, maar ook aan gemiste omzet. Ook kan schade ontstaan doordat de overheid onjuiste informatie verstrekt.

Rechtmatige overheidsdaad
Ook rechtmatig handelen van de overheid kan schade veroorzaken. Het bestemmingsplan wijzigt, een weg wordt aangelegd, een spoorlijn wordt aangelegd of een luchthaven wordt uitgebreid. Dit kan leiden tot waardevermindering van een woning of een beperking van gebruiksmogelijkheden. Deze schade komt onder omstandigheden voor vergoeding in aanmerking. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld planschade of nadeelcompensatie.

Ook op dit rechtsgebied hebben wij ruime ervaring. Neem dus met ons contact op wanneer u meent dat de overheid jegens u een wanprestatie heeft gepleegd, of onrechtmatig heeft gehandeld.

Pacht

Pachtrecht is specifiek in de wet opgenomen. Met name boeren hebben met pacht te maken. Het lijkt veel op het huurrecht, maar vergt toch een eigen specifieke kennis. Het is ook niet voor niets dat de Rechtbank en Hof in Arnhem een specifieke pachtkamer hebben. Het komt weliswaar minder voor, maar toch is het van belang dat u goed advies krijgt over dit specifieke rechtsgebied. In een gebied waar zich veel vee- en landbouw bevindt is dit van groot belang.

Wij hebben ervaring op dit specifieke rechtsgebied en kunnen u met name adviseren over de verschillen tussen huurrecht en pachtrecht. Het is van belang goed te herkennen wanneer sprake is van pacht, omdat dit dwingendrechtelijk in de wet is opgenomen. We kunnen u uiteraard adviseren bij de contractering en bij conflicten.

Planschade

Ons land is klein, dichtbevolkt en dicht gebouwd. Dit heeft als gevolg dat zorgvuldig moet worden omgesprongen met onze ruimte. Planschade is de vermogenschade (waardervermindering van onroerende zaken) of inkomensschade die ontstaat na wijziging van de geldende planologie. Denk bijvoorbeeld aan een wijziging van het geldende bestemmingsplan waardoor uw uitzicht op een bosperceel wordt vervangen door een uitzicht op een nieuwe woonwijk. Wij kunnen voor u onderzoeken of u bij wijzigingen in de planologie recht heeft op vergoeding van planschade. Ook kunnen wij voor u een verzoek om schadevergoeding indienen.

Natuurlijk komt het ook voor dat u iets wilt bouwen waardoor een aanpassing van de planologie nodig is. In zulke gevallen kan een gemeente eisen dat zij voor het starten van deze procedure, met u een planschadeovereenkomst sluit. Ook in dergelijke situaties kunnen wij u bijstaan.

Projectontwikkeling

Wij kunnen u vanaf het allereerste idee voor een bepaald project tot de afsluiting van de uitvoering daarvan adviseren. Ook kunnen wij u adviseren ten aanzien van de exploitatie daarvan.

We zijn juist graag in een vroeg stadium betrokken, zodat wij u kunnen helpen met de contractvorming en de onderhandelingen die daarvoor gevoerd worden. Daarbij is met name van belang dat u goed op de hoogte bent van de diverse regelgeving en de diverse procedures met ieder hun eigen termijnen die u moet doorlopen. De tijdsplanning moet immers worden gewaarborgd. Wij kunnen u dit stadium goed adviseren over de risico’s die u loopt bij een vergunningstraject of bestemmingsplanprocedure en u helpen bij de onderhandelingen met de overheid of andere partijen zoals de aannemer. Als er tijdens de ontwikkelingsfase of de uitvoeringsfase problemen of conflicten ontstaan, kunnen wij u daarin bijstaan, eventueel in rechte.

Ruimtelijk bestuursrecht/Omgevingsrecht

Overheden, bedrijven en particulieren strijden regelmatig over problemen op het gebied van ruimtelijke ordening. Niet iedereen is namelijk dezelfde mening toegedaan over de wenselijkheid van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen. Welke beslissing de overheid ook neemt, er is altijd wel een tegenstander van deze ontwikkelingen te vinden. Alleen al hierdoor ontstaat een spanningsveld en volgen de nodige juridische procedures.

Bouwplannen stuiten regelmatig op bezwaren. Ofwel doordat de overheid de aanvraag niet of slechts gedeeltelijk wil honoreren, of omdat direct omwonenden van mening zijn dat de aanvraag ten onrechte is gehonoreerd. In beide gevallen staat bezwaar tegen de omgevingsvergunning die deze bouwplannen mogelijk maakt open. Wij beschikken over ruime ervaring op dit rechtsgebied en kunnen zowel de aanvrager van een dergelijke vergunning als de tegenstanders daarvan voorzien van advies of in rechte bijstaan.

Het bestemmingsplan is verreweg het meest belangrijke planologische instrument. In een bestemmingsplan worden bestemmingen vervat en aangewezen voor alle gronden binnen de gemeentegrenzen. In de toelichting bij het bestemmingsplan moet de gemeente verantwoording afleggen over de gekozen bestemmingen. Ook moet daarin worden aangegeven hoe rekening is gehouden met de verschillende activiteiten die binnen de gemeente ontplooid dienen te worden. Wanneer u het bestemmingsplan gewijzigd wilt hebben, of het niet eens bent met een wijziging van het bestemmingsplan, kunnen wij u bijstaan. Wij hebben ruime ervaring met het voeren van dergelijke procedures en kunnen u daarover nader adviseren.