Less is more: wijzigingen in het Besluit Omgevingsrecht, deel I ‘het achtererfgebied’.
U hebt het wellicht al meegekregen, maar met ingang van 1 november 2014 is het Besluit Omgevingsrecht (hierna: Bor) gewijzigd. Ook u kunt daarmee te maken krijgen. Wellicht kunt u er zelfs uw voordeel mee doen. In een aantal artikelen zullen wij de belangrijkste wijzigingen voor u toelichten. In dit artikel gaan we in op de verandering met betrekking tot het achtererfgebied. In de volgende artikelen komen andere veranderingen aan bod, te weten: het nieuwe vergunningsvrije bouwen, het vergunningsvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken en het vergunningsvrij toestaan van mantelzorg. Nu eerst dus de wijzigingen met betrekking tot het achtererfgebied.
Nieuwe definitie
De nieuwe definitie van het achtererfgebied luidt als volgt:
“erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijke gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen”.
De nieuwe definitie gaat dus uit van een denkbeeldige lijn (rode pijl) waarachter het achtererfgebied zich bevindt. Hieronder lichten we de definitie per onderdeel nader toe.
Hoofdgebouw? Wat valt daar eigenlijk onder?
Om te bepalen vanaf welk punt (achter welke lijn) het achtererfgebied begint, moet eerst worden bepaald wat onder het begrip hoofdgebouw wordt verstaan. Het achtererfgebied begint namelijk achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant (…). U zult dus moeten (laten) bepalen waar het hoofdgebouw begint. Pas van daaruit kunt u bepalen bij welk punt van het hoofdgebouw u de denkbeeldige lijn moet trekken.
Onder hoofdgebouw moet worden verstaan de actuele omvang van de hoofdmassa van het hoofdgebouw. De hoofdmassa is dus eigenlijk het hoofdgebouw. Maar wat valt dan allemaal onder hoofdmassa? Aan huizen wordt immers vaak het een en ander verbouwd. Denk aan aan- en uitbouwen. Horen die dan bij de hoofdmassa? Nee, tenzij… Vormt de aan- of uitbouw een uitbreiding/vergroting van de hoofdmassa én speelt deze géén ondergeschikte rol binnen die hoofdmassa? In dat geval maakt de aan- of uitbouw onderdeel uit van de hoofdmassa en dus van het hoofdgebouw. Let op. Dit kan betekenen dat de denkbeeldige lijn verspringt!
De voorkant van het hoofdgebouw.
Om het achtererfgebied te bepalen moet u ook vaststellen wat de voorkant is van het hoofdgebouw. De voorkant is kort gezegd de voorgevel van de hoofdmassa. Om dit te bepalen zijn er in de rechtspraak verschillende aanknopingspunten gegeven. Deze rechtspraak blijft van toepassing. Om te beginnen moet gekeken worden naar de ligging van de voorgevelrooilijn. Deze vindt u op de bestemmingsplankaart, in de voorschriften horende bij het bestemmingsplan of in de bouwverordening.
Hoe loopt de voorgevel dan ten opzichte van de voorgevelrooilijn? Vrij logisch. Dat is namelijk meestal de gevel die parallel loopt met de voorgevelrooilijn. Bij hoekpercelen krijg je een bijzondere situatie. Daar is vaak sprake van twee rooilijnen. Dan kan er uiteraard maar één voorgevel/voorkant van het hoofdgebouw zijn. Is deze situatie op u van toepassing, dan kunt u aan de hand van de volgende aanknopingspunten bepalen wat de voorgevel/voorkant is: de adressering en huisnummering (waar hangt/staat uw brievenbus?), de plaats van de voordeur of de hoofdingang van het hoofdgebouw en de hoofdontsluiting van uw perceel.
Last but not least, openbaar toegankelijk gebied.
Het laatste onderdeel uit de definitie is het begrip ‘openbaar toegankelijk gebied’. Hieronder vallen wegen, water en openbaar groen. Een belangrijke verandering die in dit begrip heeft plaatsgevonden is dat het begrip ‘water’ vervangen is door het begrip ‘vaarwater’. Lange tijd bestond de onwenselijke situatie dat al het water als openbaar toegankelijk gebied werd beschouwd en dat had behoorlijk wat consequenties. Vanaf 1 november 2014 is dat niet meer en wordt alleen vaarwater nog aangemerkt als openbaar toegankelijk gebied. Wordt uw perceel omgeven door slootjes, dan kan het zijn dat uw achtererfgebied een stuk groter is geworden.
Op beide tekeningen is met de lichtblauwe lijn een sloot aangeduid. In de oude situatie werd dit gezien als openbaar toegankelijk gebied. Vanaf 1 november 2014 niet meer. In de nieuwe situatie is het achtererfgebied duidelijk groter.
Conclusie
Het voorgaande maakt duidelijk dat ook op het eerste gezicht kleine wijzigingen voor u grote veranderingen met zich mee kunnen brengen. U moest al goed lezen, maar nu komt het ook aan op het uittekenen en –meten van alle relevante lijnen.
Meer weten?
Indien u meer informatie wenst over dit onderwerp, kunt u met ons contact opnemen via info@vastgoedadvocaten.nl. U kunt ook bellen naar 0413 – 787 147. Wij zijn gevestigd in Uden, maar ons werkgebied reikt natuurlijk ook van Veghel naar Oss en zelfs daarbuiten. Het specialisme omgevingsrecht en alles wat daarmee samenhangt is namelijk niet beperkt tot de regio Uden-Oss-Veghel.
Interessant?
Als u dit artikel interessant vindt, dan waarderen we het zeer als u de moeite wilt nemen om dit artikel te delen.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.