Whitepaper: Uw huurder failliet.

Remko van den Wildenberg 18 juli 2018 6 minuten Huurrecht

In het verleden hebben wij een aantal artikelen geschreven over wat te doen als uw huurder failliet gaat. Hoe u voor die situatie al in het huurcontract ‘zekerheden’ kunt inbouwen. En wat er in zo’n geval op u als verhuurder afkomt. Ook legden wij in deze artikelen uit hoe u op zulke momenten wat ons betreft het beste kunt handelen. In dit artikel zetten wij alles nog eens voor u op een rijtje.

Het inbouwen van zekerheden

Weet wat voor vlees u in de kuip hebt. Dat is de eerste tip die wij u in ons eerste artikel in die reeks gaven. Wie is uw contractpartij? Controleer de identiteit van uw huurder aan de hand van een geldig legitimatiebewijs. Kopiëren van dat legitimatiebewijs is, met het oog op de (nieuwe) privacywetgeving, geen optie meer. De huurder moet het enkel tonen zodat u zichzelf ervan kunt verzekeren dat deze huurder is wie hij zegt dat hij is.

Naast dat u de identiteit van uw huurder moet controleren, moet u ook controleren of deze huurder wel in staat is om de huur te kunnen betalen. Om dit te kunnen controleren kunt u uw huurder vragen om u een recente loonstrook te tonen. Daarnaast kunt u hem vragen om een waarborgsom beschikbaar te stellen. Dat is in het huurrecht overigens eerder regel dan uitzondering en wij adviseren dan ook om altijd om een waarborgsom te vragen. Een waarborgsom ter hoogte van 2 huurtermijnen is heel gebruikelijk, maar minder en meer komen ook voor. Deze waarborgsom dient als zekerheid voor de nakoming van de huurovereenkomst en moet in beginsel aan het einde van de huurtermijn terug worden betaald aan de huurder.

Tot slot kunt u de huurder om een borgstelling vragen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de ouders van uw huurder. Op die manier hebt u de borg achter de hand voor het geval de huurder toch niet of niet meer in staat blijkt te zijn de huur te betalen.

Uw huurder heeft een betalingsachterstand

Loopt uw huurder, ondanks uw check, toch achter op de huurtermijnen, doorloop dan de volgende stappen. Allereerst laat u uw huurder direct bij de eerste gemiste betaaltermijn schriftelijk weten dat hij een betalingsachterstand heeft. In hetzelfde bericht sommeert u hem om aan zijn betalingsverplichting te voldoen. Hoe zo’n sommatie eruitziet leest u hier. Geeft uw huurder hieraan geen gehoor, dan adviseren wij u om uw huurder in elk geval nog één keer te herinneren aan deze sommatie. Zo hebt u uw huurder zeker voldoende kans gegeven om zijn achterstand in te halen.

Nog geen resultaat? Dan kunt u aanspraak maken op de door de huurder afgegeven waarborgsom. Let op. Deze waarborgsom is hiervoor formeel niet bedoeld en fungeert eigenlijk als uw pressiemiddel bij het einde van de huurovereenkomst. Eenmaal geïnd hebt u geen stok meer achter de deur. Laat u hierover juridisch adviseren. Het is namelijk niet altijd wijs de waarborgsom in deze fase al te innen.

Bedraagt de betalingsachterstand van uw huurder inmiddels drie maanden of meer? Dan kunt u naar de kantonrechter. U verzoekt de kantonrechter in een bodemprocedure dan uw huurder te veroordelen tot betaling van zijn achterstand. Daarnaast kunt u de rechter verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden. Uw huurder pleegt immers een wanprestatie. Wijst de rechter uw verzoek toe, dan geldt zijn vonnis ook meteen als een wettelijke titel voor ontruiming.

Overigens kunt u in dat geval er ook voor kiezen om een kort geding ontruiming te starten. Deze spoedprocedure wordt ook door de kantonrechter behandeld, maar daar vraagt u dus niet om betaling van de achterstand en ontbinding van de huurovereenkomst. In plaats daarvan vraagt u direct om ontruiming door de huurder van het gehuurde. Bovendien vraagt u om vooruitlopend op de bodemprocedure om een veroordeling om de achterstand te betalen. Formeel moet u dan nog een bodemprocedure starten tot ontbinding van de huurovereenkomst, maar die procedure wordt in de praktijk zelden tot nooit gevoerd. Dat komt omdat feitelijk de huurovereenkomst met de ontruiming van de huurder al is ontbonden.

In alle gevallen geldt in ieder geval dat u nooit te lang moet wachten. Betaalt uw huurder de huur niet? Neem dan direct contact op en informeer naar de reden van die achterstand. Daarnaast moet u niet vergeten direct te sommeren en – indien nodig – juridische stappen te ondernemen. Hoe meer een achterstand oploopt, hoe groter het risico dat uw huurder die achterstand nooit meer kan inhalen en u dus kunt fluiten naar uw huurpenningen.

Uw huurder gaat failliet

Gaat uw huurder onverhoopt failliet, doorloop dan de volgende stappen. Als u de waarborgsom niet al verrekend hebt met de achterstand, dan is dit de juiste gelegenheid. Een eventuele restantvordering dient u vervolgens in bij de curator. Daarover informeerden wij u in dit artikel. Houdt er rekening mee dat uw vordering (zeer) mogelijk niet wordt uitbetaald. De curator probeert eerst de boedel- en preferente vorderingen te voldoen. Concurrente vorderingen, zoals een huurachterstand, worden helaas slechts in enkele gevallen voldaan.

Ingeval van een zakelijke huurder onderzoekt de curator of hij de onderneming of onderdelen daarvan kan verkopen. Ook kan er sprake zijn van een doorstart. De onderneming van de huurder wordt in zo’n geval voortgezet, maar dan vaak in afgeslankte vorm. De curator onderhandelt daarover met eventuele overnamekandidaten. In principe bent u daarbij u niet betrokken. Tenzij de overnamekandidaat de onderneming in het huurpand wil gaan exploiteren. Is daarvan sprake, dan kunt u onderhandelen over een indeplaatsstelling of het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst.

Indeplaatsstelling of nieuwe huurovereenkomst

Als verhuurder bent u niet geheel vrij in uw keuze. Allereerst wordt uw positie (deels) bepaald door de curator. Zo hebt u in principe het recht de huurovereenkomst op te zeggen. Tenzij de curator een indeplaatsstelling kan afdwingen. Óf wanneer een geplande doorstart toch niet wordt afgemaakt. Daarover leest u hier meer.

Is van zulke omstandigheden geen sprake, dan is uw keuze vrij. Houdt bij het maken van uw keuze in ieder geval de volgende zaken in uw achterhoofd: De curator maakt vaak afspraken met de kandidaathuurder over het voldoen van de betalingsachterstand. De kans is groot dat slechts een deel van de achterstand wordt vergoed. Daarnaast is de kandidaathuurder mogelijk niet geneigd om aan uw wensen te voldoen. Kijk bovendien goed naar uw eigen positie. Kunt u het zich veroorloven niet mee te werken aan de onderhandelingen? Anders gezegd: kunt u het zich veroorloven om een tijdje geen huurinkomsten te genieten? Of betekent nee zeggen in deze situatie dat u uw pand heel eenvoudig weer aan een andere partij kunt verhuren? Allemaal zaken die van invloed zijn op uw reactie op handelen van de curator.

Wanneer zegt u de huurovereenkomst op?

Tijdens de afwikkeling van het faillissement van uw huurder beheert de curator het gehuurde. Uw gevoel zegt misschien dat u de huurovereenkomst zo snel mogelijk moet opzeggen. Dan bent u ervan af. Dat werkt in de praktijk alleen iets anders.

Door op te zeggen frustreert u mogelijk het onderhandelingsproces tussen de curator en een kandidaathuurder. Dat geldt ook wanneer u zelf de kandidaat hebt aangedragen. De curator kan de inplaatsstelling namelijk ook afdwingen bij de rechter. Wijst de rechter dit toe, dan wordt uw opzegging vernietigd. Daarbij komt dat uit de rechtspraak blijkt dat u bij opzegging van de overeenkomst verantwoordelijk bent voor de ontruiming van het gehuurde. Afhankelijk van hoe de huurder uw pand heeft achtergelaten zal duidelijk zijn dat dit een kostbare kwestie kan zijn. Wij adviseren u dan ook af te wachten hoe de curator hierin handelt.

Kortom

Probeer uw financiële risico zoveel mogelijk te beperken bij de keuze van uw huurder en het vervolgens sluiten van het huurcontract. Loopt uw huurder vervolgens toch een betalingsachterstand op? Wacht dan niet op een reactie van uw huurder, maar onderneem zo snel mogelijk zelf actie. Daarmee vergroot u uw kans op terugbetaling van de achterstand en voorkomt u dat de achterstand té veel oploopt. Tip. Laat u hieromtrent juridisch adviseren.