De Wet Markt en Overheid…. alleen voor overheden of hebt u er als makelaar toch mee te maken?
Zoals u weet concurreren overheden regelmatig met bedrijven. Denk bijvoorbeeld aan de stadswachten die een bedrijventerrein beveiligen. Om concurrentievervalsing te voorkomen, moeten overheden zich aan gedragsregels houden. Deze gedragsregels zijn al in 2012 met de Wet Markt en Overheid in de Mededingingswet opgenomen. Met deze wet zijn vier gedragsregels vastgelegd. In ons artikel lichten we deze gedragsregels kort toe. Dat geldt ook voor de uitzonderingen op die gedragsregels. Ten slotte gaan we in op de invloed die deze gedragsregels op uw praktijk hebben.
De gedragsregels
Zoals we hiervoor al aangaven, gaat het om vier gedragsregels die allemaal het doel hebben om concurrentievervalsing te voorkomen.
-
Doorberekenen kosten
De overheid moet ten minste alle integrale kosten van een economische activiteit in rekening brengen. Een product of dienst mag dus niet meer onder de kostprijs aangeboden worden. De verplichting om alle integrale kosten van zo’n economische activiteit door te berekenen houdt overigens niet de verplichting in om marktconforme prijzen te hanteren. Dat is namelijk niet hetzelfde. Let daar dus op.
De Autoriteit Consument en Markt heeft een lijst van voorbeelden van economische activiteiten opgesteld. Voor uw praktijk als makelaar is het in ieder geval belangrijk om te weten dat het verhuren en verkopen van vastgoed of grond en met name het tijdelijk verhuren of verpachten van gronden op basis van privaatrechtelijke overeenkomsten daaronder valt.
-
Bevoordelingsverbod
De overheid mag eigen overheidsbedrijven niet bevoordelen ten opzichte van concurrerende bedrijven. De overheid mag dus niet meer diensten of producten tegen goedkopere tarieven aanbieden.
-
Gegevenshergebruik
De overheid mag gegevens waarover zij beschikt alleen hergebruiken voor andere economische activiteiten als die andere organisaties of bedrijven ook over die gegevens kunnen beschikken. Onder dezelfde voorwaarden. Het is dus niet toegestaan om gegevens uit het GBA te gebruiken om een mailing te versturen met een commercieel doel.
-
Functiescheiding
De overheid moet belangenverstrengeling voorkomen. De bestuurlijke rol en de economische activiteit mogen dus niet door dezelfde personen uitgevoerd worden. De ambtenaar die de aanvraag voor een kapvergunning behandelt, mag dus niet tegelijkertijd kapwerkzaamheden aan derden aanbieden.
Kortom, biedt een overheid goederen of diensten aan, dan moet zij zich aan deze gedragsregels houden. De Autoriteit Consument en Markt houdt toezicht op de naleving daarvan.
Uitzonderingen
De reikwijdte van deze wet is overigens niet oneindig. Ook op deze gedragsregels zijn uitzonderingen van toepassing. Denk bijvoorbeeld aan onderwijs-, onderzoek- en omroepinstellingen. Voor u niet zo van belang, maar dat geldt niet voor de volgende uitzondering: overheden kunnen activiteiten benoemen die in het algemeen belang worden verricht. Op die activiteiten zijn de gedragsregels niet van toepassing en hoeft de overheid dus bijvoorbeeld niet alle integrale kosten door te berekenen. Van deze bevoegdheid hebben diverse gemeenteraden gebruik gemaakt om bijvoorbeeld de volgende zaken mogelijk te maken:
- de verhuur van maatschappelijk vastgoed of het in bruikleen geven daarvan;
- het antikraak verhuren of in gebruik geven van vastgoed.
Evaluatie
De wet heeft een looptijd van 5 jaar tot 1 juli 2017. Bij de vaststelling was bepaald dat de wet uiterlijk op 1 juli 2015 moet zijn geëvalueerd. Dit heeft de wetgever niet gehaald. De evaluatie is weliswaar uitgevoerd, maar de uitslag is nog niet bekend. De evaluatie heeft wel al in oktober 2015 tot een initiatiefnota geleid met daarin een benoeming van de knelpunten en aanbevelingen voor aanscherping van de wet. Vanwege die initiatiefnota verwachten wij dat de wet met enkele aanpassingen ook na 1 juli 2017 blijft gelden en dat er met betrekking tot bruikleen en verhuur van grond niets zal veranderen. Mogelijk volgt een aanscherping op de uitzondering economische activiteiten in het algemeen belang, maar dat is op dit moment nog onduidelijk.
Maar wat betekent dat voor u als makelaar?
In het verleden heeft de overheid vaak grond in bruikleen gegeven of verhuurd met een niet-marktconforme prijs. Het ging daarbij bijna altijd om reststroken, het zogenaamde “snippergroen”. Deze praktijk is niet meer toegestaan. Sterker nog, dergelijke overeenkomsten zijn op basis van de Wet Markt en Overheid nietig. Dit houdt in dat die overeenkomsten niet meer geldig zijn. Gemeentes hebben de taak om huurcontracten en huurprijzen af te spreken waarbij in ieder geval alle integrale kosten worden doorberekend. Wijs uw klant hierop. Het komt namelijk vaak voor dat bij de verkoop van een woning ook een gebruiksrecht voor een strook grond met de gemeente wordt “mee verkocht”. Houdt er dus rekening mee dat gemeentes de voorwaarden met betrekking tot die bestaande bruikleenovereenkomsten kan (en waarschijnlijk moet) wijzigen. De overheid heeft namelijk de verplichting om alle kosten integraal door te berekenen en dat is bij bruikleen zeker niet het geval.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.