Wat moet u doen als uw huurder niet betaalt?

Remko van den Wildenberg 25 februari 2014 3 minuten Huurrecht

U kunt het uzelf vast voorstellen: u verhuurt een winkelruimte, maar uw huurder gaat steeds later betalen. Hierdoor loopt de huurachterstand steeds verder op. Om te voorkomen dat de huurachterstand echt teveel oploopt, kunt u een aantal zaken doen. In dit artikel leggen we u uit welke stappen u moet doorlopen.

Stap 1. Sommeer de huurder
Laat uw huurder schriftelijk weten dat hij niet aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan en sommeer hem om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. U moet hem daarvoor een redelijke termijn gunnen.

Het is belangrijk om te weten dat uw huurder op dat moment al in verzuim is. De huur moet immers altijd vóór een bepaalde datum zijn voldaan (vaak voor de eerste van de maand). Dit gegeven moet u in de sommatiebrief vermelden. Daarnaast is het belangrijk dat u aangeeft welke bedragen open staan en op welke periode de betalingsachterstand betrekking heeft.

Het is ook van belang om meteen uw huurder te wijzen op de contractuele of wettelijke rente die hij aan u verschuldigd is. Het is vaak ook mogelijk om beroep te doen op een contractuele boete. Ook kunt u op basis van de huurovereenkomst aanspraak maken op buitenrechtelijke incassokosten. Dit volgt allemaal uit de tekst van uw huurovereenkomst.

Tip: Bouw een dossier op. Noteer welke bedragen wel en welke bedragen niet zijn betaald. Leg ook vast wanneer en door wie er wel / niet wordt betaald. Bewaar al uw correspondentie met betrekking tot de verhuur van uw pand. Vergeet niet de sommatiebrief aangetekend te versturen. Daar gaat namelijk nog steeds de voorkeur naar uit. Daarnaast adviseren wij om tegelijk een afschrift van uw ingescande brief per e-mail aan uw huurder te sturen. Zo weet u zeker dat uw huurder van de huurachterstand op de hoogte is.

Stap 2. Waarborgsom
Stel, uw huurder betaalt nog steeds niet. In dat geval kunt u aanspraak maken op de door de huurder afgegeven waarborgsom of bankgarantie.

Let op. Als u de waarborgsom of bankgarantie hebt geïnd, dan kunt u deze niet meer inzetten ‘als stok achter de deur’. U kunt namelijk maar één keer aanspraak maken op de borg. Laat u dus goed juridisch adviseren, wat in uw geval het verstandigst is. Soms is het namelijk beter om de waarborgsom of bankgarantie nog niet te innen.

Stap 3. Wettelijke titel voor ontruiming
Als de achterstand drie maanden of meer bedraagt, kunt u een rechterlijke procedure starten. Deze procedure voert u bij de kantonrechter. U kunt de kantonrechter dan verzoeken de huurder te veroordelen tot betaling van de huurachterstand. Ook kunt u de kantonrechter verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden. De huurder pleegt namelijk wanprestatie. Als uw verzoek wordt toegewezen, geldt dit vonnis als een wettelijke titel voor ontruiming. Eventueel kan er beslag gelegd worden. Mocht u hierover meer willen weten, we hebben over het zeker stellen van vorderingen met beslag twee artikelen geschreven. Voor deel 1, zie /?p=1290 en voor deel 2, zie /?p=1304

Tip: Als er een faillissement van uw huurder dreigt, overleg dan met uw huurder hoe de schade beperkt kan worden. U kunt dan bijvoorbeeld een voortijdige beëindiging afspreken, waarmee de huurachterstand niet verder meer oploopt. Ook ten aanzien van die situatie geldt, dat u uzelf goed juridisch moet laten adviseren.

Conclusie
Wanneer sprake is van een (oplopende) huurachterstand, blijkt het dreigen met ontruiming nog steeds een effectief pressiemiddel te zijn. Vaak wordt er na de sommatie aan de betalingsachterstand voldaan of vraagt de huurder om een betalingsregeling. Ook als de huurachterstand na de sommatie is voldaan, is het verstandig om goede afspraken te maken. Voorkomen moet namelijk worden dat uw huurder opnieuw (of verder) in de problemen komt. Daar bent u immers ook niet bij gebaat. Om die reden is het vaak verstandig om de waarborgsom of bankgarantie achter de hand te houden.