VvE’s mogen lenen! Bent u al op de hoogte van de nieuwe Wet Verbetering VvE?

Remko van den Wildenberg 23 augustus 2017 5 minuten Civiel vastgoed

U verwacht dat de gevel van het appartementencomplex waarin u woont, binnen afzienbare tijd aan renovatie toe is. Deze gevelrenovatie lijkt u meteen een goed moment om het gebouw te verduurzamen. Een meerderheid van de VvE-leden ziet dit ook wel zitten. De vraag is echter hoe deze werkzaamheden betaald moeten worden. De middelen in het reservefonds zijn namelijk ontoereikend. Bovendien lopen de andere leden niet echt warm voor het betalen van een torenhoge eigen bijdrage. Moeten die werkzaamheden dan maar uitgesteld worden? Dat ziet u niet zitten? U vreest namelijk dat dit uitstel tot afstel leidt. Of, nog erger, dat door dit uitstel gebreken ontstaan met hoge(re) herstelkosten, woonongemak en waardevermindering van het gebouw tot gevolg.

Wellicht biedt de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars (de Wet Verbetering VvE) uitkomst. Deze wet – die op 1 januari 2018 in werking treedt – moet het voor VvE’s makkelijker maken om een lening aan te gaan. In dit artikel zetten wij de belangrijkste punten van deze wetswijziging voor u op een rij.

Onderhoud en verduurzaming van het appartementsgebouw.

Uw situatie staat niet op zichzelf. Veel VvE’s blijken onvoldoende reserves te hebben voor benodigd onderhoud en voor (duurzame) vernieuwingen. Om VvE’s te stimuleren daar meer geld voor opzij te zetten, heeft de wetgever de Wet Verbetering VvE aangenomen. In die wet is een minimale omvang van het reservefonds verplicht gesteld. Over deze belangrijke nieuwe verplichting voor VvE’s, schreven wij al eerder een artikel. Ook met deze verplichting is het echter denkbaar dat het reservefonds (nog) over onvoldoende middelen beschikt om de geplande werkzaamheden uit te voeren.

Als het reservefonds ontoereikend is, kan aan de VvE-leden een extra (eenmalige) bijdrage worden gevraagd. Niet iedereen is echter bereid of in staat om deze bijdrage uit eigen zak betalen. Het aantrekken van externe financiering door de VvE kan dan een aantrekkelijk en efficiënt alternatief zijn.

Onduidelijkheid weggenomen: lenen mag!

Op dit moment bestaat er onduidelijkheid over de bevoegdheid van VvE’s om leningen aan te gaan. In de wet- en regelgeving is geen verbod opgenomen. Toch kunnen bepaalde regels in (model)reglementen wel als zodanig worden uitgelegd. Financiers zijn daarom terughoudend met het verstrekken van leningen aan VvE’s. Met deze wet wordt een einde aan deze onzekerheid gemaakt. Per 1 januari 2018 wordt namelijk wettelijk vastgelegd dat VvE’s bevoegd zijn om leningen aan te gaan.

Deze bevoegdheid kan in het splitsingsreglement van de VvE desgewenst worden ingeperkt. Bijvoorbeeld door in het reglement op te nemen dat een lening alleen mag worden aangegaan met een specifiek doel (zoals onderhoud of energiebesparing). Of door te bepalen dat het aangaan van een lening met een 2/3^e meerderheid wordt aangenomen. Een verbod kan ook worden bewerkstelligd door dit expliciet in het reglement op te nemen.

Let op! Het kan zijn dat uw splitsingsreglement (al) een afwijkende meerderheid vereist als de af te sluiten lening een bepaald bedrag te boven gaat. Zo vereist het modelreglement van 2006 een 2/3 meerderheid bij het aangaan van financiële verplichtingen boven een door de vergadering vastgesteld bedrag.

Beperking  aansprakelijkheid van VvE-leden.

De nieuwe wet beperkt de aansprakelijkheid van VvE-leden. Deze wet beoogt het voor VvE’s en diens leden (daarmee) aantrekkelijker te maken om een lening aan te gaan.

VvE-leden niet meer aansprakelijk voor de hele VvE-schuld

Als banken dan toch bereid zijn om een lening te verstrekken, stellen zij vaak als voorwaarde dat de afzonderlijke appartementseigenaren voor de hele schuld van de VvE kunnen worden aangesproken. Dit doen zij door de af te sluiten lening aan te merken als ondeelbaar. In geval van een ondeelbare schuld, is elk VvE-lid aansprakelijk voor de hele schuld. Elk VvE-lid is dus niet enkel aansprakelijk voor zijn eigen deel, zoals bij een deelbare schuld het geval is, maar voor het geheel.

Ook dit verandert vanaf 1 januari 2018. Deze afspraak wordt na inwerkingtreding van de wet in feite automatisch omgezet naar de afspraak dat de schuld deelbaar is. Hierdoor zijn VvE-leden voortaan dus (slechts) aansprakelijk voor hun eigen deel van de schuld.

–

Voorbeeld: Stel dat uw VvE 150 leden heeft en een lening aangaat van € 300.000,00. De bank bedingt op 1 februari 2018 dat de schuld die uw VvE aangaat ondeelbaar is. Iedere appartementseigenaar kan dan worden aangesproken voor het totale bedrag. Toch geldt dan – ondanks de door de bank gestelde voorwaarde – dat u en uw mede-eigenaren (VvE-leden) alleen aansprakelijk zijn voor het eigen deel. Dat is dan namelijk geregeld in de wet. Oftewel: u en uw mede-eigenaren zijn ieder voor (€ 300.000,00:150 =) € 2.000,00 aansprakelijk, mits er in het splitsingsreglement geen afwijkende verhouding voor schulden is opgenomen.

Let op! Voor leningen met een ondeelbaarheidsbeding die zijn of worden aangegaan vóór 1 januari 2018, gelden de nieuwe regels niet. Als uw VvE dus al een lening is aangegaan met de afspraak dat de schuld van de VvE ondeelbaar is, dan kan de volledige VvE-schuld nog steeds op u en uw mede-eigenaren worden verhaald.

 

VvE- leden niet meer aansprakelijk na overdracht.

Ook de wettelijke bepaling die ervoor zorgt dat VvE-leden na de verkoop van hun appartement, aansprakelijk blijven voor schulden van de VvE, vormt voor VvE’s een belemmering om leningen aan te gaan. Door deze regel is het denkbaar dat de bank jaren na verkoop van het appartement (een deel van) het door de VvE geleende bedrag komt opeisen bij een voormalige appartementseigenaar.

Vanaf 1 januari 2018 is echter wettelijk geregeld dat de aansprakelijkheid voor leningen van de VvE, na verkoop en levering van het appartement overgaan op de nieuwe appartementseigenaar. U bent onder de nieuwe wet dus van deze aansprakelijkheid af op het moment dat u niet meer de eigenaar van het appartement bent. Maar let op. (Ook) dit geldt alleen voor leningen met een ingangsdatum van ná 1 januari 2018. Voor bestaande leningen blijft het huidige recht (helaas) dus gewoon gelden.

Is het aangaan van een lening voor uw VvE een goede optie?

De Wet Verbetering VvE maakt het voor uw VvE mogelijk om leningen aan te gaan voor het benodigde (gevel)onderhoud en de eventuele verduurzaming. U en uw mede-eigenaren kunnen niet meer aansprakelijk worden gehouden voor de volledige schuld die de VvE aangaat. Bovendien wordt u ontslagen van deze aansprakelijkheid op het moment dat u uw appartementsrecht overdraagt. Het wordt voor VvE’s en hun leden dus vanaf 1 januari 2018 in ieder geval een stuk aantrekkelijker om leningen aan te gaan.

Hoe de banken gaan reageren op de gewijzigde regelgeving, moet de praktijk echter nog uitwijzen. Hoewel er nu duidelijkheid is over de bevoegdheid van VvE’s, worden banken met de nieuwe wet ook beperkt in hun verhaalsmogelijkheden. Wees er daarom op bedacht dat banken mogelijk andere vormen van zekerheid gaan vragen, zoals borgstellingen of schulderkenningen. Ook deze zekerheidstellingen vormen voor u en uw mede-eigenaren een groot risico. Anderzijds verbetert de nieuwe wet, vanwege de verplichte minimale omvang van het reservefonds, ook de kredietwaardigheid van VvE’s. Het is dus ook in dat opzicht verstandig om zo snel mogelijk voor een goed gevuld reservefonds te zorgen .

Tip!

Het door de overheid opgerichte Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) stelt sinds juni 2015 ook leningen beschikbaar aan VvE’s voor verduurzamingsmaatregelen. Voor zover de investeringen energiebesparend zijn kunt u dus ook bij deze instantie een aanvraag indienen.

Welke bank?

Helaas zijn wij niet op de hoogte van de banken die leningen aan VvE’s verstrekken. Ons advies is om dit na te gaan bij uw bank, een brancheorganisatie of wellicht andere VvE’s.