De VvE dwingen om voor onderhoud te reserveren? Let op: wetswijziging!

Remko van den Wildenberg 16 augustus 2017 3 minuten Civiel vastgoed

U bent eigenaar van een appartement in een gebouw met negen andere appartementen. Toen het volledige dak moest worden vervangen, bleek de VvE over onvoldoende middelen te beschikken om de werkzaamheden uit te laten voeren. Het gevolg: u moest ineens een groot bedrag inleggen. Deze onwenselijke situatie wilt u in de toekomst (zo veel mogelijk) voorkomen. Daarom wilt u de jaarlijkse afdracht in het reservefonds te verhogen. Daarover hebt u navraag gedaan bij de andere eigenaren. Vier eigenaren kunnen zich in uw voorstel vinden, maar de andere vijf voelen er niets voor.

Kunt u hen dwingen om een hoger bedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw? En geldt er eigenlijk een minimale afdracht voor het reservefonds? In dit artikel behandelen wij deze vragen. Ook staan wij stil bij een belangrijke wetswijziging op dit punt als gevolg van de inwerkingtreding van de wet Verbetering functioneren van vereniging van eigenaars (de Wet Verbetering VvE). 

Verhoging afdracht in het reservefonds?

Alleen de vergadering van eigenaars (van de VvE) is bevoegd om de afdracht in het reservefonds (een afzonderlijke VvE betaal- of spaarrekening) aan te passen. De vergadering moet dus een besluit nemen, waarbij meer dan de helft van de aanwezige stemmen akkoord is. In uw geval hebt u dus – als alle eigenaren op de vergadering aanwezig zijn – vijf stemmen nodig om het te reserveren bedrag te verhogen. U komt hiervoor dan dus één stem tekort.

Een verhoging van de reservering is op dit moment helaas niet op een andere manier af te dwingen. Hoewel VvE’s sinds 2008 wettelijk verplicht zijn om een reservefonds aan te houden, geldt voor de jaarlijkse afdracht daarin namelijk geen minimum. Op dit moment kan de VvE alleen worden aangesproken als ze helemaal geen reservefonds aanhoudt. Zelfs als het overduidelijk is dat (de groei van) het reservefonds ontoereikend is of gaat zijn, kan de VvE (en/of haar leden) in principe niet worden gedwongen om het af te dragen bedrag te verhogen. Wilt u dan toch een reservering maken voor (onverwachte) onderhoudsingrepen? Dan moet u daarvoor dus zelf sparen.

Wet Verbetering VvE: verplichte minimale reservering

De Wet Verbetering VvE brengt echter verandering in deze situatie. De nieuwe wet, die op 1 januari 2018 in werking treedt, verplicht VvE’s van woningen namelijk om jaarlijks een minimumbedrag voor het reservefonds op een bankrekening te storten. VvE’s hebben daarbij twee keuzemogelijkheden:

1. Óf jaarlijks tenminste 0,5 % van de herbouwwaarde van het appartementencomplex reserveren;
2. Óf een reservering doen die gebaseerd is op een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Het MJOP moet aan verschillende vereisten voldoen. Zo moet het plan vastgesteld zijn, mag het maximaal vijf jaar oud zijn en moet dat plan de benodigde onderhoudsingrepen en kostenberekeningen bevatten voor een periode van ten minste tien jaar.

Uitzondering op deze verplichting vormt de situatie dat 80% van de eigenaren instemt met een lagere afdracht dan wettelijk wordt voorschreven. Dit kan alleen wanneer de individuele eigenaars de kosten voor onderhoud direct beschikbaar hebben. Zij moeten namelijk onmiddellijk kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is. Een andere uitzondering geldt wanneer een bank een bankgarantie heeft afgegeven aan de VvE.

Vanaf 1 januari 2018 krijgen VvE’s drie jaar de tijd om de verplichte minimale reservering te realiseren. Zo kan de jaarlijkse afdracht, indien nodig, geleidelijk worden verhoogd. Voldoet uw VvE daarna (dus vanaf 2021) niet aan de wettelijke vereisten? Dan kunt u als individuele eigenaar de VvE hierop aanspreken. U kunt dit doen door het bestuur aan te schrijven met het verzoek om de jaarlijkse reservering of vaststelling van het onderhoudsplan te agenderen. Wordt daarna alsnog geen besluit genomen dat in overeenstemming is met de wettelijke verplichting? Dan kunt u vanaf 1 januari 2021 naar de rechter stappen. Daar kunt u afdwingen dat de minimale jaarlijkse reservering alsnog wordt gedaan.

Tip!

De Wet Verbetering VvE maakt duidelijk dat VvE’s bevoegd zijn om externe financiering aan te trekken. Wordt uw VvE geconfronteerd met herstel- of onderhoudsuitgaven, terwijl het reservefonds (nog) ontoereikend is? Dan biedt het afsluiten van een lening door de VvE een goed alternatief voor het vragen van een eigen bijdrage aan de individuele leden. Via deze constructie hoeft u in ieder geval niet in één keer een smak geld aan de VvE te betalen. Bovendien kan voor (het bestuur van) de VvE deze werkwijze een stuk efficiënter zijn.