Help, hennep! Hoe voorkomt u de sluiting van een door u verhuurd pand?

Remko van den Wildenberg 14 november 2018 4 minuten Huurrecht

Bij de bestrijding van drugsgerelateerde criminaliteit is het inmiddels standaard dat burgemeesters woningen en bedrijfspanden sluiten wanneer daar meer dan de toegestane hoeveelheid drugs wordt aangetroffen. Dit om deze vorm van criminaliteit aan te pakken. Deze panden zijn echter doorgaans verhuurd en dus zijn in de praktijk vooral de verhuurders van die panden de dupe. De huurders zijn namelijk vaak vertrokken, terwijl de verhuurder als gevolg van die sluiting een aantal maanden niet de vrije beschikking over zijn pand heeft. Bovendien ontvangt hij gedurende die periode in bijna alle gevallen ook geen huur. Op een sluiting zit u als verhuurder dus echt niet te wachten. Maar hoe kunt u zo’n sluiting dan voorkomen?

Casus

We noemen een voorbeeld uit te praktijk. Het gaat om een zaak waarin de eigenaren van een woning in Almere die woning verhuurden. Daarbij hadden zij de verhuur uitbesteed aan een makelaar. Bij een onderzoek naar de woning trof de politie 210 hennepplanten en 16 lampen van 600 Watt aan. Gelet op de omvang van de kwekerij én omdat er stroom werd afgetapt, concludeerde de burgemeester dat sprake was van bedrijfsmatige hennepteelt. Het betrof hier immers, aldus de burgemeester, een grove overschrijding van de door het OM toegestane hoeveelheid voor eigen gebruik. Daarom besloot de burgemeester de woning op grond van artikel 13b, eerste lid, van de Opiumwet te sluiten voor de duur van drie maanden. De eigenaren van de woning waren het niet eens met deze sluiting en zijn daartegen een procedure gestart. Zij waren namelijk van oordeel dat ij op dat moment niet verantwoordelijk waren voor het gebruik van de woning. Of toch wel?

Rechtspraak

De rechtbank overwoog in deze zaak, dat de persoonlijke verwijtbaarheid van de eigenaren geen rol speelt bij de vraag of de sluiting van een woning gerechtvaardigd is. Van de eigenaren mocht worden verwacht dat zij regelmatig bij de huurder informeerden naar het gebruik van de woning. Iets wat zij niet hadden gedaan. De rechtbank oordeelde daarom dat het algemeen belang dat met de sluiting was gediend in dit geval zwaarder woog, dan het belang van de eigenaren. De burgemeester had dus wel degelijk in alle in redelijkheid tot sluiting van de woning kunnen overgaan.

De eigenaren waren het hier niet mee eens en gingen in hoger beroep. Zij vonden de sluiting namelijk oneerlijk, omdat zij zelf niet betrokken waren bij de teelt. Daarnaast betoogden zij dat de makelaar verantwoordelijk was voor het beheer van de woning. Bovendien was er geen reden (geweest) om eraan te twijfelen dat het beheer goed werd uitgevoerd.

Volgens de Raad van State was het aan de eigenaren om het gebruik van de woning te controleren. Niet aan de makelaar. Dat is namelijk vaste jurisprudentie. Zo oordeelde de Raad van State hier bijvoorbeeld ook over op 14 maart 2018. De eigenaren mochten dus niet zomaar alle beheertaken overlaten aan de makelaar. Dat hadden zij wel gedaan en dus was de Raad van State van oordeel dat de rechtbank terecht tot haar conclusie was gekomen. De burgemeester had dus wel degelijk in redelijkheid tot sluiting van de woning kunnen overgaan.

Conclusie

Als eigenaar van een verhuurd pand wordt er van u verwacht dat u tot op zekere hoogte informeert naar het gebruik ervan. Doet u dat niet en er wordt er, net zoals in de onderliggende kwestie, een hennepkwekerij in uw pand gevonden, dan is de burgemeester op grond van de Opiumwet bevoegd om uw pand te sluiten. Op dat moment verliest u dus tijdelijk de vrije beschikking over uw eigendom. Ongeacht alle financiële gevolgen.

Tips

Wij kunnen ons voorstellen dat uw huurder niet zomaar toegeeft dat hij hennep teelt op uw zolder. Daarom is het van belang dat u zoveel mogelijk de controle houdt. Uiteraard mét behoud van de goede verhuurder-huurder-relatie waarbij u verplicht bent om aan uw huurders het (ongestoord) huurgenot te verschaffen. Om die controle te houden kunt u bijvoorbeeld het volgende doen:

• Neem in het huurcontract expliciet op dat het verboden is om in strijd met de Opiumwet te handelen en werk dit verbod verder uit. Bijvoorbeeld door er specifieke boetebepalingen aan te wijden. Maar dat niet alleen: neem ook op dat de huurder expliciet instemt met periodieke controles.
• Voer die periodieke controles ook daadwerkelijk uit en houdt dit bij in uw administratie. Werk met een standaard controlerapport en voer ook de specifiek op het ontdekken van handelen in strijd met de Opiumwet gerichte controles uit. Maak dat standaard onderdeel van uw controles. Controleer dus bijvoorbeeld altijd de meterkast en leg alles vast. Zowel schriftelijk als op beeldmateriaal. Noteer dus ook dat u hierop hebt gecontroleerd.
• Verder is het altijd handig om eens bij uw buren of andere wijkbewoners naar opvallende zaken in en rondom het verhuurde te informeren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan: stankoverlast door een penetrante geur, voortdurend geluid van afzuiginstallaties, condensvorming op de ramen, bouw- en sjouwactiviteiten op vreemde tijdstippen en bij sneeuw, een onbesneeuwd dak.
• Mocht er desondanks wat worden aangetroffen, reageer direct richting de huurder én richting de burgemeester.

Met deze tips hebt u niet de garantie dat u uiteindelijk een sluiting kunt voorkomen. Feit is namelijk dat het beleid van burgemeesters enorm zwart-wit is en dat daarin nauwelijks ruimte bestaat voor een belangenafweging. Toch menen wij dat u met het voorgaande wel kans maakt op een andere uitkomst.