Het vervangen van sloten wanneer uw huurder niet betaalt. Mag dat?
U verhuurt een middenstandsbedrijfsruimte aan uw huurder. Na een tijdje betaalt hij de huur niet meer en dus besluit u uw verplichtingen als verhuurder op te schorten. Oftewel, u ontzegt hem de toegang tot uw pand door de sloten te vervangen. Maar mag dat zomaar? Het hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde hierover als volgt.
Casus
In deze kwestie verhuurde de verhuurder ook een bedrijfsruimte. Op een gegeven moment raakte de huurder achter met zijn betalingen. De verhuurder schortte daarom zijn verplichtingen jegens zijn huurder op door de sloten van het verhuurde te vervangen. Als gevolg daarvan kon de huurder dus geen gebruik meer van het gehuurde maken. Pas ruim een jaar later stelde de verhuurder de huurder alsnog in de gelegenheid om het verhuurde te ontruimen. Op dat moment speelde de kwestie dus nog. De verhuurder vond dat hij recht had op vergoeding van de huurachterstand over de periode vóór de toegangsontzegging en daarom stapte hij naar de kantonrechter. Daar vorderde hij ook de huur over de periode tijdens de toegangsontzegging. Wat ons betreft een vreemde uitkomst, maar de kantonrechter stelde de verhuurder in het gelijk.
De beoordeling
In hoger beroep oordeelde het hof echter anders. De tekortkoming van de huurder in zijn betalingsverplichting verschafte de verhuurder inderdaad de bevoegdheid om de nakoming van zijn verplichtingen op te schorten. Maar … onder die bevoegdheid valt niet zijn kernverplichting: de huurder huurgenot verschaffen.
Die kernverplichting had de verhuurder wél opgeschort door de sloten te vervangen, want daardoor had de huurder niet meer het huurgenot. Door deze toegangsontzegging was de verhuurder dus tekortgeschoten in zijn verplichting richting de huurder. Als gevolg daarvan had de huurder op zijn beurt de bevoegdheid om, tijdens de duur van de ontzegging, de betaling van de huur op te schorten. Ook na het einde van de opschorting hoefde de huurder de huur over die periode dus niet te voldoen. De verhuurder kon immers niet meer nakomen. (Je kunt namelijk niet met terugwerkende kracht iemand de toegang tot een pand verschaffen. Die tijd kun je nu eenmaal niet terugdraaien.) Over de periode vóór de toegangsontzegging moest de huurder (uiteraard) de huurachterstand wel terugbetalen.
Alternatieven
Zodra uw huurder tekortschiet in zijn betalingsverplichtingen, hebt u het recht om de nakoming van uw verplichtingen op te schorten. Dat betekent alleen niet dat u de sloten van het verhuurde mag vervangen. Uw kernverplichting als verhuurder is immers het verschaffen van huurgenot aan uw huurder en die verplichting blijft hoe dan ook gelden.
Wilt u van uw wanbetalende huurder af, dan moet u de huurovereenkomst dus opzeggen of ontbinden. Tip. Wij adviseren u om daarop vooruitlopend ontruiming in kort geding te vorderen. Dat scheelt tijd. U moet daarvoor wel kunnen aantonen dat er sprake is van een spoedeisend belang. Iets wat over het algemeen eenvoudig is aan te tonen wanneer de huurder al een aantal maanden zijn huur niet heeft betaald.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.