Opsteen | Advocaat in vastgoed transformeert naar Vastgoedadvocaat.online Lees verder

Menu

Vertragingsschade veroorzaakt door de opdrachtgever

Remko van den Wildenberg 6 juni 2013 5 minuten Civiel vastgoed

Wanneer, hoeveel schade en hoe kan de aannemer deze op zijn opdrachtgever verhalen?

Regelmatig komt het voor dat de aannemer of de opdrachtgever schade lijdt doordat te laat met de bouw wordt begonnen. Ook kan het zijn dat er schade wordt geleden, omdat de uitvoering van het werk langer duurt dan is overeengekomen, gegevens te laat worden verstrekt, beslissingen te laat worden genomen en /of het werk te laat wordt opgeleverd. In de bouw wordt dan gesproken over vertragingsschade. Zowel de opdrachtgever alsook de aannemer kan in bepaalde gevallen hiervoor aansprakelijk zijn.

Wanneer de aannemer aansprakelijk is, is vaak eenvoudig vast te stellen. Doorgaans is in de algemene voorwaarden (denk aan de UAV 1998 of 2012 of AVA 1992) een korting op de aanneemsom opgenomen voor elke dag dat sprake is van vertraging.

In de omgekeerde situatie, waarin de opdrachtgever aansprakelijk is, is de omvang van de vertragingsschade vaak lastiger vast te stellen. De aard en omvang van die schade kan uiteenlopend zijn. Hierdoor is het moeilijker om de schade vooraf op een bepaald bedrag/rekenwijze te fixeren. Daardoor is het ook lastiger om een (gefixeerde) schadevergoeding in de standaardvoorwaarden op te nemen.

De vraag is dus of er mogelijkheden zijn om de vertragingsschade op de opdrachtgever te verhalen. Wanneer is dat het geval? En hoe kan de omvang van die vertragingsschade het beste worden vastgesteld? In dit artikel leggen we u uit waar u als aannemer op moet letten, indien u te maken krijgt met vertraging die aan de opdrachtgever te wijten is en hoe de omvang van de schadevergoeding dan wordt bepaald.

Het criterium voor het toekennen van de omvang van de schadevergoeding is in de rechtspraak gevormd. Twee situaties worden met elkaar vergeleken: de situatie zoals die werkelijk is én de situatie zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest, indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden.

De aannemer moet daarbij aannemelijk maken dat bijvoorbeeld de aanpassingen in het werk zodanig waren dat dit niet van haar gevergd kan worden binnen de gestelde tijd. Maar ook dat de opgevoerde extra kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt. Van groot belang is of de aannemer destijds bij de opdrachtgever schriftelijk om termijnverlenging heeft gevraagd. Het gaat dan om de termijn waarbinnen het werk gereed moet zijn. Indien dit achterwege is gebleven, betekent dit niet automatisch dat de opdrachtgever niet hoeft te betalen.

Ook kan het zijn dat de startdatum verschuift. Ook dan moet de aannemer schriftelijk melden dat daardoor extra kosten gemaakt moeten worden en welke dit dan zijn. Deze mededeling is een voorwaarde voor het toekennen van schadevergoeding vanwege deze oorzaak.

Om voor schadevergoeding in aanmerking te komen, moet de aannemer ervoor zorgen dat inzichtelijk is:
a. dat er schade wordt geleden en b. welke schade dat dan is. Dit is van belang, omdat de opdrachtgever daartegen inhoudelijk verweer moet kunnen voeren. Hoe concreter, hoe beter. Een goede onderbouwing is dan ook essentieel.

Daarnaast heeft de aannemer de plicht om te proberen de schade te beperken. Voortvarend handelen van de aannemer wordt verwacht. De aannemer moet bijvoorbeeld proberen om in de tussentijd personeel of materieel op een ander werk in te zetten. In deze tijden heeft een aannemer vaak minder andere opdrachten. Hierdoor wordt de schade voor de opdrachtgever vaak groter. De aannemer moet dan wel aantonen dat hij zijn best heeft gedaan en dat hij – waar mogelijk – personeel op een ander werk heeft ingezet.

De schade op basis van nacalculatie indienen is niet toegestaan. De aannemer kan het beste per dag de vertragingen die optreden, bijhouden en die relateren aan de overeengekomen planning. De aannemer moet de extra kosten meteen inzichtelijk maken en dus regelmatig verslag doen aan de opdrachtgever. Dit is in de praktijk niet altijd eenvoudig, maar wel aan te raden. Deze investering in tijd en moeite kan immers op langere termijn veel opleveren. Voorkomen wordt dan namelijk dat moet worden gediscussieerd over de omvang van de schade. Dat is ook een manier om geld te verdienen.

Maar als het echt niet mogelijk is om de schade zo nauwkeurig vast te stellen, hebben arbiters wel de mogelijkheid de schade te begroten, te schatten. Ook een abstracte schadeberekening kan als basis dienen voor een vordering. Dus ook in die situatie, kan het zinvol zijn de vertragingsschade bij de opdrachtgever in te dienen en voet bij stuk te houden indien de opdrachtgever er niets mee wil doen. Het eerstgenoemde criterium blijft echter van belang: het gaat om de vergelijking van de werkelijke situatie met de situatie zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. Een rapport van een deskundige kan daarbij uiteraard helpen.

De arbiters kunnen naar redelijkheid en billijkheid de schade van de aannemer vaststellen. Relevante stukken die daarbij kunnen helpen zijn: tijdschema’s en werkplannen, weekrapporten of een dagboek. Ook een begroting van de aannemer kan als leidraad dienen. Zelfs bouwverslagen kunnen duidelijkheid bieden over de gang van zaken tijdens de bouw. Alle relevante stukken kunnen dus een rol spelen. Kortom, een goede schriftelijke vastlegging is belangrijk.

Er zijn een aantal steeds weer terugkomende posten die vaak voor vergoeding in aanmerking komen. Een vast percentage van staartkosten over de vertragingsschade is in beginsel niet aan de orde. De volgende kosten komen wel voor vergoeding in aanmerking:

  • winstderving,
  • gederfde dekking AK (algemene kosten),
  •  bouwplaatskosten,
  • stilstandkosten personeel en materieel,
  • inefficiëntie,
  • leegloopuren,
  • acceleratiekosten,
  • extra loonkosten,
  • extra reis- en verblijfkosten,
  • extra opruimwerkzaamheden,
  • demobiliseren en
  • extra kosten van de bankgarantie.

Bij dit alles geldt: mits voldoende onderbouwd. NB: De loonkosten en kosten van materieel kunnen niet binnen een jaar geïndexeerd worden. Dit kan wel het geval zijn, indien er sprake is van een aanzienlijke uitloop die het kalenderjaar overschrijdt.

Let wel, in dit artikel wordt gesproken over de omvang van de schadevergoeding. De eerste stap is natuurlijk om te beoordelen of de opdrachtgever te verwijten valt dat er vertraging is ontstaan, dat de opdrachtgever aansprakelijk is. Bij de vaststelling van deze aansprakelijkheid zijn de gemaakte afspraken van cruciaal belang. Indien u wilt weten of u wellicht de schade van vertraging op de opdrachtgever kunt verhalen, kunt u met ons contact opnemen. Dan kunnen wij aan de hand van de relevante stukken beoordelen of u een reële kans hebt om deze schade bij de opdrachtgever te verhalen. Ook kunnen we u adviseren over de te nemen stappen om de opdrachtgever aansprakelijk te stellen. En natuurlijk kunnen we nader toelichten welke schade u dan kunt proberen te verhalen.

Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal.

Neem contact op
Bel 085 130 96 89

Of stuur ons een e-mail

Recent geplaatst in de kennisbank

Geen toevoeging

Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.

Vastgoed advies / Wij delen graag onze kennis