Versoepeling regels huurkoop.

Remko van den Wildenberg 8 februari 2017 3 minuten Civiel vastgoed

U bent een jaar geleden gestart als ZZP’er en de zaken lopen goed. Zelfs zo goed dat u een huis wilt kopen. U komt echter niet in aanmerking voor een hypotheeklening. De verkoper wil echter graag van de woning af en is bereid de woning te verkopen op basis van een huurkoopconstructie. Volgens hem zijn met ingang van 1 januari 2017 de regels van huurkoop versoepeld waardoor dit voor u beiden dé oplossing kan zijn. Is dat zo? In dit artikel leggen we u graag uit wat huurkoop is en wat er met ingang van 1 januari 2017 is veranderd.

Huurkoop in het kort

Huurkoop is een vorm van koop op afbetaling. Het eigendom van de verkochte woning blijft bij de (huur)verkoper totdat minimaal twee termijnen van de koopsom zijn betaald. Hoeveel termijnen u moet betalen om de eigendom overgedragen te krijgen, dat moet u vastleggen in de huurkoopakte. Dat geldt ook voor de verkoopprijs, het aflossingsschema en het eigendomsvoorbehoud. Dit is geregeld in artikel 7:101 e.v. van het Burgerlijk Wetboek.

Als huurkoper betaalt u maandelijks een vastgesteld bedrag aan huur en aflossing en kunt u in principe meteen beschikken over de woning. Huurbescherming hebt u echter niet. Op huurkoop zijn de regels inzake huur en verhuur namelijk niet van toepassing.

Afhankelijk van de formulering bent u in de meeste gevallen overdrachtsbelasting verschuldigd op het moment dat de economische overdracht plaatsvindt. Op het moment dat de juridische overdracht plaatsvindt, bent u nogmaals overdrachtsbelasting verschuldigd en wel over de waardevermeerdering van de woning.

Notariële akte

Sinds 1 januari 2017 is in de wet vastgelegd dat wanneer een natuurlijke persoon een woning op basis van huurkoop koopt, de overeenkomst bij notariële akte moet worden aangegaan. Bovendien moet die akte in de openbare registers worden ingeschreven. Vergeten partijen dit, dan is de huurkoopovereenkomst vernietigbaar.

Deze verplichting geldt bij bedrijfs- of kantoorruimten niet, maar partijen kunnen natuurlijk wel anders afspreken.  De notariële akte biedt namelijk een betere bescherming aan de huurkoper en die bescherming geldt niet alleen voor woningen. Zo beschermt een notariële akte de huurkoper tegen een latere vervreemding of bezwaring van de onroerende zaak. Of bij een faillissement van de huurverkoper. Voorheen bevatte de wet een bepaling die de rechter de bevoegdheid gaf om een huurkoopovereenkomst te wijzigen. Met ingang van 1 januari 2017 heeft de rechter deze bevoegdheid niet meer.

Kiest u voor vastlegging van de huurkoopovereenkomst in een notariële akte, dan moet die akte in ieder geval de volgende informatie bevatten:

1. de koopprijs met eventuele afspraken ten aanzien van de indexering van die prijs;
2. welk deel van de te betalen termijnen tot aflossing van de koopprijs strekt en welk deel tot betaling van de verschuldigde rente;
3. de tijdstippen waarop de huurkoper de termijnen moet betalen;
4. de bedingen over voorbehoud en overgang van eigendom.

Gaat het om huurkoop van een woning, dan moet de akte bovendien de volgende informatie bevatten:

1. welke kosten voor rekening voor de huurkoper komen;
2. welke gevolgen zijn verbonden aan vervroegde aflossing door de huurkoper;
3. de getaxeerde waarde van de woning;
4. op de zaak rustende hypotheken en andere beperkte rechten.

Vervroegd aflossen?

Gaat het om huurkoop van een woning, dan moet u in de notariële akte opnemen, wat de gevolgen zijn van vervroegde aflossing. Daarmee heeft de wetgever expliciet bepaalt dat vervroegd aflossen mogelijk is. Voor 1 januari 2017 was dat niet het geval.

Ook deze verplichting is niet van toepassing op de huurkoop van bedrijfs- en kantoorruimte.  Ook hier mogen partijen anders afspreken.

Niet naar de rechter bij niet-nakoming huurkoper

Wanneer u als huurkoper uw verplichtingen niet nakomt, hoeft de huurverkoper niet meer naar de rechter om de overeenkomst te ontbinden. Sinds 1 januari 2017 volstaat een schriftelijke verklaring. Uiteraard, nadat de huurverkoper u in gebreke heeft gesteld en u een redelijke termijn van tenminste twee maanden heeft geboden om met hem in overleg te treden over de betalingsachterstand.