Verruiming begrip ‘bouwterrein’ voor de btw.

Remko van den Wildenberg 13 februari 2017 3 minuten Civiel vastgoed

U bent een ontwikkelaar en koopt een stuk onbebouwde grond. U koopt deze grond met het doel om die te bebouwen. Over de opbrengst van de verkoop van dit bouwterrein moet u of btw of overdrachtsbelasting betalen. Wanneer u de btw niet kunt verrekenen, koos u voorheen vaak voor een regeling om overdrachtsbelasting te voldoen. Door een wijziging van de Wet op de omzetbelasting 1968 is dat met ingang van 1 januari 2017 niet meer mogelijk. Met deze wijziging heeft (onder andere) een verruiming van het begrip ‘bouwterrein’ plaatsgevonden, waardoor u niet meer kunt kiezen voor de fiscaal meest voordelige regeling.

Onderdelen begrip ‘bouwterrein’

Met ingang van 1 januari 2017 is het begrip bouwterrein in de artikel 11, lid 4, van de Wet op de omzetbelasting 1968 gewijzigd. Het kabinet brengt de definitie hiermee in lijn met de uitspraken van het Europese Hof van Justitie (hierna: HvJ EU). Met ingang van 1 januari 2017 wordt een bouwterrein als volgt gedefinieerd: “onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen”.

Het begrip bestaat uit vier onderdelen waaraan voldaan moet zijn om de grond te kwalificeren als bouwterrein:

1. onbebouwde grond;
2. kennelijk;
3. bestemd om te worden bebouwd;
4. één of meer gebouwen.

Deze onderdelen lichten we hieronder nader toe.

ad a. Onbebouwde grond

Op grond van rechtspraak van het HvJ EU is er ook sprake van onbebouwde grond wanneer een leverancier grond levert waarop nog een gebouw staat, maar waarbij hij zich er toe heeft verbonden om dit gebouw in het kader van de levering te slopen. De levering van de grond en het slopen van het gebouw worden door het HvJ EU als één handeling beschouwd. Een handeling gericht op het leveren van een onbebouwd terrein. Dat het terrein op het moment van leveren nog niet onbebouwd is, doet daaraan niets af.

ad b. Kennelijk

Het HvJ EU heeft in het arrest Maasdriel geoordeeld dat alle omstandigheden moeten worden meegenomen in de beoordeling of op de datum van levering het betrokken terrein daadwerkelijk bestemd was om bebouwd te worden. Ook de intentie van partijen speelt daarbij een rol, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens.

ad c. Bestemd om te worden bebouwd

Het onbebouwde terrein moet bestemd zijn om te worden bebouwd. Dit is in ieder geval het geval wanneer:

• er bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden aan het onbebouwde terrein;
• er voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond;
• er in de omgeving voorzieningen worden of zijn getroffen;
• er een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend.

Daarnaast is sprake van grond die op het moment van de levering bestemd is om te worden bebouwd als er een ander objectief gegeven is waaruit die intentie blijkt. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer u een omgevingsvergunning hebt aangevraagd. Dat die vergunning nog niet is verleend, doet daaraan niets af. Daarnaast kunt u denken aan gemaakte architectkosten die zien op het te bouwen gebouw op het betreffende terrein.

ad d. Eén of meerdere gebouwen

Onder één of meerdere gebouwen valt ook een deel van een gebouw. Als gebouw wordt beschouwd elk bouwwerk dat met de grond is verbonden (lid 3). Dus ook een kunstgrasveld of een straat kan worden aangemerkt als gebouw.

Wat betekent dit voor u?

Voor 1 januari 2017 kon u wellicht onderbouwen dat sprake is van een levering van onbebouwde grond, die in principe van BTW is vrijgesteld. Door de verruiming van het begrip ‘bouwterrein’ wordt veel eerder voldaan aan de kwalificatie bouwterrein. Hierdoor bent u van rechtswege btw verschuldigd.

Met een beroep op de samenloopvrijstelling voorkomt u overigens dat u én btw én overdrachtsbelasting verschuldigd bent. Het is namelijk zo dat u óf het een óf het ander verschuldigd bent. Een ander gevolg van de wetswijziging is dat voor de gevallen waar sprake is van een verkrijging van een bouwterrein de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting van rechtswege van toepassing is. U hoeft hier dus geen beroep meer op te doen om de samenloopvrijstelling te verkrijgen.