Verjaring… Toch nog hoop voor de oorspronkelijk eigenaar?
In een eerder artikel beschreven wij al hoe hof Den Bosch de vereisten voor verjaring van gemeentegrond heeft aangescherpt. Daarmee heeft het hof het signaal willen afgeven, dat je van gemeentegrond moet afblijven. In zijn arrest van 24 februari 2017 lijkt nu ook de Hoge Raad een stokje te willen steken voor eigendomsverkrijging door verjaring. De Hoge Raad gooit het echter over een andere boeg: geen hoge(re) drempels voor het aannemen van inbezitneming van gemeentegrond zoals hof Den Bosch eerder oordeelde, maar ‘landjepik’ als onrechtmatige daad. Hoe zit dit? En wat betekent dat voor de grond die u onrechtmatig in gebruik heeft?
Verkrijgende verjaring… Hoe zit het volgens de Hoge Raad?
U kunt eigenaar worden van een perceel grond, als u dat perceel gedurende een bepaalde periode in bezit hebt. Van inbezitneming is sprake, als u over een stuk grond een zodanige macht uitoefent, dat de oorspronkelijke eigenaar het bezit daarover verliest. Dit geldt ook als u ten aanzien van het grondgebruik niet te goeder trouw bent. In dat geval weet u dat u grond in bezit neemt, die niet van u is. Vereist is dan wel, dat u minimaal 20 jaar onafgebroken het bezit over die grond hebt gehad.
In het arrest van 24 februari 2017 stond de vraag centraal of voor verkrijgende verjaring is vereist, dat de oorspronkelijke eigenaar bekend is met de bezitsdaden van de ‘landjepikker’. In die zaak had een particulier gemeentegrond (onder meer) omheind, onderhouden en bebouwd. De gemeente was van deze feiten echter niet op de hoogte. Het perceel was namelijk moeilijk begaanbaar en toegankelijk. Daardoor kon de gemeente niet gemakkelijk een periodieke controle uitvoeren.
De Hoge Raad oordeelt echter dat voor de vraag of sprake is van inbezitneming (enkel) moet worden gekeken naar de eisen die de wet daaraan stelt. Volgens de Hoge Raad is niet vereist, dat de oorspronkelijke eigenaar daadwerkelijk kennis heeft (gehad) van de bezitsdaden. Voldoende is dat deze daden naar buiten toe kenbaar zijn. Op die manier is slechts van belang dat de gemeente van de inbezitneming op de hoogte had kunnen zijn. De Hoge Raad komt dan ook tot de conclusie dat de particulier door verkrijgende verjaring eigenaar was geworden van de strook grond.
Onrechtmatig handelen
Als het aan de Hoge Raad ligt, is daarmee de kous echter nog niet af. Hij biedt gemeenten (en andere benadeelden) in dit arrest namelijk een escape. De Hoge Raad overweegt namelijk ten overvloede dat een landjepikker onrechtmatig handelt tegenover de oorspronkelijk eigenaar. De landjepikker weet dus dat een ander de rechtmatige eigenaar is. De eigenaar kan dan ookvorderen dat de landjepikker alle schade vergoedt. Daarvoor moet wel aan alle voorwaarden zijn voldaan. Het gaat dan om de schade die hij als gevolg van dit onrechtmatig handelen lijdt. In dit geval dus: het verlies van het eigendom van zijn grond.
De schade kan in geld of in natura worden vergoed. Bij verkrijgende verjaring ligt het volgens de Hoge Raad voor de hand. De bezitter wordt bij wijze van schadevergoeding veroordeeld om de in bezit genomen grond aan de oorspronkelijke eigenaar over te dragen. Dit kan via artikel 6:103 BW. Vereist is dan wel dat de bezitter nog steeds eigenaar is.
Verjaringstermijnen
Door de overweging van de Hoge Raad, kunt u het eigendom van de in bezit genomen strook grond alsnog kwijtraken. Ook na het verstrijken van de verjaringstermijn van 20 jaar. Als de oorspronkelijke eigenaar de grond niet meer kan terugvorderen op grond van zijn eigendomsrecht, kan hij namelijk overdracht van deze grond vorderen op grond van onrechtmatige daad. Als landjepikker hebt u immers onrechtmatig gehandeld door zijn eigendomsrecht niet te respecteren. Maar ook deze laatste vordering kan de oorspronkelijke eigenaar niet onbeperkt instellen.
Zodra de benadeelde (de oorspronkelijk eigenaar dus) bekend is geworden met het verlies van zijn grond, gaat er een verjaringstermijn lopen van 5 jaar. De mogelijkheid om op grond van onrechtmatige daad op te komen tegen landjepik, verjaart in ieder geval 20 jaar, nadat de landjepikker op grond van verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de grond. De oorspronkelijk eigenaar heeft dus geen 20 jaar, maar minimaal 25 en maximaal 40 jaar de tijd om de door in bezit genomen grond terug te vorderen. Hebt u grond van uw buurman in bezit genomen, dan is het dus voortaan raadzaam om niet 20 jaar, maar minimaal 40 jaar te wachten met een beroep op verjaring.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.