Verhuurders tijdelijk huurcontract woonruimte opgelet!

Remko van den Wildenberg 23 mei 2018 4 minuten Huurrecht

U hebt met uw huurder een tijdelijk huurcontract woonruimte afgesloten. Of u wilt een tijdelijk huurcontact afsluiten. Zoals u misschien wel weet, maakt de (op 1 juli 2016 ingevoerde) Wet doorstroming huurmarkt het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten die automatisch eindigt op de afgesproken datum. Uw huurder kan zich dan dus niet beroepen op huurbescherming. Althans, als u zich aan de spelregels houdt. Waar moet u als verhuurder opletten bij het sluiten van zo’n tijdelijk huurcontract?

Maximumduur

Een tijdelijk huurcontract is gebonden aan een maximumduur:

• voor zelfstandige woonruimte geldt een maximale termijn van 2 jaar;
• voor onzelfstandige woonruimte geldt een maximale termijn van 5 jaar.

Let op. Overschrijdt u deze termijn, dan wordt de huurovereenkomst automatisch omgezet in een reguliere huurovereenkomst. Uw huurder kan zich dan dus wel beroepen op huurbescherming, ondanks dat dat niet de bedoeling was. Is daarvan sprake, dan eindigt de overeenkomst dus alleen:

• bij wederzijds goedvinden;
• als de overeenkomst rechtsgeldig kan worden opgezegd. Er moet dan dus sprake zijn van een in de wet opgenomen opzeggingsgrond;
• als u de overeenkomst (via de rechter) kunt ontbinden. De huurder moet zich dan bijvoorbeeld schuldig hebben gemaakt aan een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt.

Verstuur de kennisgeving op tijd

Omdat de tijdelijke overeenkomst van rechtswege eindigt, hoeft u als verhuurder de overeenkomst niet op te zeggen. Wél moet u uw huurder schriftelijk laten weten dat de huurovereenkomst (inderdaad) op de afgesproken datum eindigt. Het is belangrijk dat u deze brief (kennisgeving) op tijd verstuurt. Dat is het geval wanneer u de brief dus niet eerder dan drie maanden, maar ook niet later dan één maand voor het einde van de contractdatum verstuurt.

Bent u te laat? Dan wordt het tijdelijke contract na afloop dus automatisch omgezet naar een regulier huurcontract. Uw huurder heeft dan recht op volledige huurbescherming.

1 dag te laat = écht te laat?

De rechter is erg streng wat betreft de eisen rondom deze kennisgeving. Zo oordeelde de rechtbank Midden Nederland dat ook een minimale termijnoverschrijding, voor de verhuurder verstrekkende gevolgen kan hebben. In deze zaak werd het tijdelijke contract omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, omdat de verhuurder de kennisgeving te laat had verstuurd. Dat hij maar één dag te laat was, redde hem niet. Zorg er dus voor dat u de kennisgeving uiterlijk één maand, maar liever twee maanden van te voren verstuurt!

Te vroege kennisgeving

Ben in dat verband ook niet te voorzichtig en let er dus op dat u die kennisgeving ook weer niet te vroeg verstuurt. Want ook dat kan tot problemen leiden, zo blijkt uit een vonnis van de rechtbank Zeeland-West Brabant. In deze zaak, had de verhuurder de kennisgeving iets eerder verstuurd dan de maximale duur van drie maanden voor het einde van het huurcontract. Ook in dat geval was de rechter streng: een tijdelijk huurcontract woonruimte eindigt niet door een te vroege kennisgeving. Dit vonnis laat dus zien dat het erg belangrijk is dat u de overeenkomst verstuurt binnen de voorgeschreven periode.

Bent u overigens te vroeg, dan kunt u dit wel eventueel herstellen. U hebt dan namelijk tot één maand voor het einde van de huurovereenkomst de tijd om de kennisgeving opnieuw (en dus binnen de gestelde termijn) te versturen. Dit is uiteraard alleen mogelijk wanneer u op tijd uw vergissing ontdekt.

Ten slotte nog een paar tips

Wilt u voorkomen dat uw huurder zich ten aanzien van het einde van de huurovereenkomst kan beroepen op huurbescherming? Houdt u dan bij het sluiten van een tijdelijk huurcontract dus aan de wettelijke maximumduur. Zorg er bovendien voor dat u uw huurder tijdig op de hoogte stelt van het einde van de huurovereenkomst. Houdt bovendien rekening met de volgende aandachtspunten:

• De kennisgeving leidt pas tot het einde van het tijdelijke huurcontract als deze de huurder heeft bereikt. Zorg er dus voor dat u kunt bewijzen dat uw huurder de kennisgeving tijdig heeft ontvangen. Verstuur de kennisgeving daarom per aangetekende post of nog liever per deurwaardersexploot. (Dat laatste kost een beetje, maar dan ‘heb je ook wat’.)
• De huurder heeft bij een tijdelijk huurcontract woonruimte altijd het recht om de ovenkomst tussentijds op te zeggen. Een bepaling die een dergelijke tussentijdse opzegging verbiedt, is nietig. Dat geldt dus ook voor de afspraak dat de huurder gedurende de afgesproken huurtermijn moet blijven zitten.

Een tijdelijk huurcontract kunt u maar één keer per huurder afsluiten. Verlengt u een tijdelijk contract na afloop van de afgesproken termijn? Dan geldt de tweede overeenkomst als een reguliere huurovereenkomst. Hierop is (dus) het reguliere huurrecht van toepassing. Andere afspraken kunt u hierover onderling niet maken.