Vergoeding voor veranderingen in het gehuurde?

Remko van den Wildenberg 16 oktober 2017 3 minuten Huurrecht

Uw huurder heeft veranderingen aangebracht in uw winkelpand. U vond dat prima en gaf uw huurder daarvoor toestemming. Omdat uw huurder zijn huurpenningen echter niet voldoet, beëindigt u de huurovereenkomst voortijdig. Uw huurder vindt nu dat de door hem aangebrachte veranderingen voor uw rekening moeten komen, omdat u er voordeel bij hebt en hij niet (meer). Heeft hij gelijk?

Ongerechtvaardigde verrijking

Door dit te zeggen, zegt uw huurder eigenlijk dat u door zijn werkzaamheden aan het pand ongerechtvaardigd wordt verrijkt. Dat u er dus eigenlijk geen recht op hebt.

Wettelijke eisen

Uw huurder kan onder bepaalde omstandigheden aanspraak maken op een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking. Voorwaarde is dat uw huurder dan in ieder geval voldoet aan de volgende wettelijke eisen:

1. de verhuurder moet zijn verrijkt als gevolg van de door de huurder aangebrachte veranderingen;
2. de huurder moet door deze veranderingen zijn ‘verarmd’ of schade hebben geleden;
3. er bestaat geen wettelijke of contractuele grondslag voor de verrijking van de verhuurder.

Bovendien moet de aanspraak op een vergoeding redelijk zijn.

Bijzondere omstandigheden

Uit rechtspraak blijkt dat er bijzondere omstandigheden moeten worden aangevoerd, wil de vordering van uw huurder een kans van slagen hebben. Een arrest van het hof Den Bosch laat goed zien welke omstandigheden hierbij van belang zijn.

In deze zaak huurde een wijnhandelaar een casco-winkelruimte ten behoeve van zijn wijnhandel. De huurder had toestemming om de inrichting en uitstraling te vernieuwen. Daarbij heeft hij (onder meer) het bestaande (niet-brandwerende) plafond vervangen voor een brandwerend plafond. Nadat de huurder de huurpenningen niet meer betaalde, beëindigde de verhuurder de overeenkomst voortijding. In de zaak die uiteindelijk bij het hof terecht is gekomen was de huurder (onder meer) van mening dat de verhuurder, vanwege het nieuwe plafond, ongerechtvaardigd was verrijkt. Hij eisde daarom een vergoeding voor die werkzaamheden aan het plafond.

Het hof oordeelt echter dat de huurder daar geen recht op heeft. Hierbij acht het hof de volgende omstandigheden in het bijzonder van belang:

1. Plafondvernieuwingen zijn heel gebruikelijk bij de verhuur van winkelruimte. De huurder heeft immers tien jaar lang de mogelijkheid om zijn kosten terug te verdienen én om die investering af te schrijven. Dat de wijnhandelaar zijn investering niet heeft terugverdiend en heeft kunnen afschrijven, komt in dit geval volledig voor zijn eigen rekening en risico. Hij was nu eenmaal degene die zijn verplichtingen niet meer nakwam, toen hij stopte de huur te voldoen.
2. Bovendien had de huurder in dit geval helemaal niet aangetoond, dat de verhuurder daadwerkelijk profijt had van de aangebrachte vernieuwingen. Zo was bijvoorbeeld niet gebleken dat de verhuurder het winkelpand nu voor een hogere prijs kon verkopen of verhuren.

Zoals dit voorbeeld illustreert, is het voor de huurder niet gemakkelijk om een vergoeding te krijgen op grond van gerechtvaardigde verrijking. Wilt u er als verhuurder echter helemaal zeker van zijn dat uw huurder geen recht heeft op een vergoeding voor aangebrachte veranderingen? Dan kunt u dit in de huurovereenkomst uitdrukkelijk uitsluiten.

Aansprakelijkheid voor gebrek?

De wijnhandelaar was in bovengenoemde zaak echter niet voor één gat te vangen. Zo stelde hij ook dat sprake was van een gebrekkig pand. Hij stelde namelijk dat er bij aanvang van de huur geen brandwerend plafond aanwezig was. Dit had er wel moeten zijn en dus vond hij dat de verhuurder aansprakelijk was voor de door hem gemaakte  kosten.

Ook daarin volgde het hof hem niet: Volgens de rechter moet worden gekeken naar het genot dat de huurder op grond van de gesloten overeenkomst mocht verwachten. Hierbij was in dit geval doorslaggevend, dat sprake was van verhuur van een casco-winkelruimte die volledig kon worden aangepast aan de wensen van de huurder. Dát genot mocht de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst dus verwachten. En dát genot was volgens het hof ook aan hem verschaft. Het ontbreken van een brandwerend plafond was dan ook geen gebrek en dus was de verhuurder niet aansprakelijk voor de gemaakte kosten. Let op. Dit oordeel had overigens wel anders kunnen uitpakken als de winkelruimte niet casco was verhuurd, maar in de staat waarin het zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond of na verwijdering van het oude plafond. Let hier als verhuurder dus op!