Vereniging van Eigenaren let op! U kunt ook het Bouwbesluit overtreden.
In het appartementencomplex waar u woont is door achterstallig onderhoud bij de bewoners op de benedenverdieping vochtschade ontstaan. U maakt zich daarover niet zoveel zorgen, omdat het toch niet uw appartement betreft. Helaas denkt de gemeente daar anders over. Tijdens een controle die naar aanleiding van die schade plaatsvindt, wordt geconstateerd dat het appartementencomplex niet voldoet aan het Bouwbesluit. Op zich nog niet zo vervelend voor u als medebewoner van het appartementencomplex en voorzitter van de Vereniging van Eigenaren. Het wordt echter anders als u als voorzitter van de vereniging een brief ontvangt van de gemeente. Blijkbaar ziet de gemeente de Vereniging van Eigenaren als overtreder van het Bouwbesluit. Maar die heeft toch niets gedaan? Of althans, die heeft de schade toch niet veroorzaakt door het appartement niet te onderhouden? Dat hebben toch de bewoners van het appartement zelf gedaan? Of ligt het toch anders? Is de vereniging misschien wel aansprakelijk?
Verantwoordelijkheden VvE
Een Vereniging van Eigenaren (hierna “VvE”) heeft een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten. Daarbij moet u denken aan het dak en aan aanwezige trappenhuizen. Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen zoals de zorg voor de instandhouding van het appartementencomplex. Dat klinkt logisch, maar die verantwoordelijkheid kan dus verder reiken dan u wellicht meende. Alle ruimten die niet behoren tot de appartementsrechten zijn voor gemeenschappelijk gebruik. De VvE is dus verantwoordelijk voor het onderhoud van die onderdelen van het pand. Maar let op. Er zijn namelijk zelfs zaken die betrekking hebben op uw woning (uw privé gedeelte), maar waarover de VvE toch zeggenschap heeft. Zaken waar u niet dagelijks bij stil staat: bijvoorbeeld de scheidingsconstructies van het gebouw.
En dan ontstaat er schade…
Als bewoners van een appartementencomplex schade veroorzaken aan de muren (scheidingsconstructie) van het gebouw, dan heeft de VvE de bevoegdheid en eigenlijk ook de plicht om daartegen op te treden. Immers die muren behoren tot het gemeenschappelijke deel van het pand en daarvoor is de VvE verantwoordelijk. De VvE moet er immers voor zorgen dat het gebouw in stand wordt gehouden.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft dit op 16 december 2015 bevestigd. In de zaak die aan de Afdeling werd voorgelegd, was sprake van via het metselwerk vanuit een kruipruimte optrekkend vocht. Hierdoor was schade ontstaan aan de scheidingsconstructie van het gebouw. Hierop legde de gemeente aan de VvE een last onder dwangsom op wegens overtreding van artikel 3.25 van het Bouwbesluit 2012. De VvE was het hier uiteraard niet mee eens. In hoger beroep voerde de VvE aan dat niet de VvE, maar de bewoners van deze woning verantwoordelijk waren voor het ontstaan van die vochtschade. Zij hadden nagelaten onderhoud te plegen.
De Afdeling volgt de VvE echter niet. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen van het pand en kan dus in dat verband opdracht geven tot het ongedaan maken van de geconstateerde overtreding. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de VvE het ook in zijn macht om die overtreding te (doen) beëindigen en dus had de VvE van die bevoegdheid gebruik moeten maken. De gemeente had de VvE dus terecht aangeschreven om de overtreding te beëindigen.
Kortom, ken uw verantwoordelijkheden
Als bestuurder van een VvE, maar ook als appartementsgerechtigde is het belangrijk om te weten wat tot uw verantwoordelijkheid behoort en wat niet. Onze ervaring is dat veel Verenigingen van Eigenaren zich onvoldoende bewust zijn van het feit dat de verantwoordelijkheid voor de gemeenschappelijke onderdelen van het pand ook talloze bevoegdheden met zich meebrengt. Veroorzaakt een appartementsgerechtigde overlast of schade, dan is de VvE bevoegd om daartegen op te treden. Uiteraard met inachtneming van de geldende statuten/reglementen.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.