Wanneer wordt mijn vakantiehuis of recreatiepark gezien als een woning voor de OZB?

Peter de Haan 12 maart 2018 4 minuten Bestuurlijk vastgoed

Bent u eigenaar van een vakantiewoning of van een recreatiepark? Controleer uw WOZ-beschikking en aanslag onroerende zaakbelasting (OZB) dan goed. Onlangs heeft de Hoge Raad namelijk een belangrijk arrest gewezen over vakantiehuizen en recreatieterreinen. Of ze wel of niet als woning gelden voor de OZB. Hoe zit dat?

OZB belasting

Uw gemeente berekent de OZB aan de hand van een percentage van de WOZ-waarde. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen:

• de OZB belasting voor woningeigenaren;
• de OZB belasting voor eigenaren van niet-woningen;
• de OZB belasting voor gebruikers van niet-woningen.

Als vastgoedeigenaar hebt u er belang bij dat uw vakantiehuis wordt aangemerkt als woning. Niet alleen omdat de gemeente voor woningen geen gebruikersbelasting heft. Maar ook omdat het woningtarief voor eigenaren doorgaans een stuk lager ligt. Gemeentes hebben er daarom juist belang bij om uw vakantiewoning  aan te merken als niet-woningen. Over de kwalificatie van vakantiewoningen en recreatieparken is dan ook veel discussie gevoerd. Onlangs heeft de Hoge Raad – ter beslechting van deze discussie – een belangrijk arrest gewezen.

Vakantiewoning als woning voor de OZB?

Is een opstal naar aard en inrichting geschikt om als woning te dienen? Dan is de opstal volgens de Hoge Raad een woning in de zin van de OZB. Oók als deze vakantiewoning hoofdzakelijk wordt gebruikt voor andere doeleinden dan bewoning. Dus gebruikt u uw vakantiehuis vooral voor bedrijfsmatige exploitatie? Of staat uw vakantiehuis een (groot) deel van het jaar leeg? Voor de OZB wordt uw vakantiewoning (mogelijk) toch aangemerkt als woning. Volgens de HR is slechts van belang of uw vakantiehuis geschikt is om enigszins voor menselijke bewoning te dienen. Daarvan is sprake als de vakantiewoning bestemd is om:

• daarin te verblijven;
• daarin te slapen;
• de overige woonfaciliteiten en -voorzieningen te gebruiken.

Is de vakantiewoning geschikt voor menselijke bewoning? Dan moet uw recreatiewoning tegen het (veelal) goedkopere woningtarief worden aangeslagen. Bovendien mag aan u dan geen gebruikersbelasting worden opgelegd.

En de OZB voor een recreatiepark dan?

Een recreatiepark wordt voor de OZB als één onroerende zaak aangemerkt. Of een recreatiepark als woning of als niet-woning moet worden aangemerkt, hangt af van de waardeverhouding. Van de verhouding van de waarde van het gedeelte dat uit vakantiehuizen bestaat en het gedeelte dat uit het kampeerterrein bestaat.

• Kan meer dan 70% van de waarde van het park worden toegeschreven de aan recreatiewoningen? Dan kwalificeert het vakantiepark als een woning voor de OZB.
• Een kampeerterrein waar de aanwezige vakantiehuizen een waarde hebben van minder dan 30% van het geheel wordt daarentegen wel aangemerkt als een niet-woning.

De voorzieningen op het vakantiepark (zoals winkel(s), restaurant(s) en het zwembad) moeten naar rato van het waardedeel óf aan de recreatiewoningen worden toegerekend óf aan het kampeerterrein. Voorzieningen die alleen dienstbaar zijn aan de woondoeleinden (zoals ondergrond van de vakantiewoning) of juist alleen aan niet-woondoeleinden (zoals sanitaire voorzieningen bij het kampeerterrein), krijgen echter een overeenkomstige kwalificatie.

Gebruikersheffing en woondelenvrijstelling

Moet het recreatiepark als woning worden aangemerkt? Dan bent u geen gebruikersheffing verschuldigd en geldt het (lagere) woningtarief voor de eigenaarsheffing. Is echter sprake van een niet-woning? Dan betaalt u het (hogere) OZB-tarief voor eigenaars. Bovendien bent u dan wel de gebruikersbelasting verschuldigd. Die betaalt u echter alleen over de waarde van de niet-woondelen. Voor de delen van het vakantiepark die in hoofdzaak dienen als woning óf die dienstbaar zijn aan woondoeleinden geldt namelijk een woondelenvrijstelling.

Let op. Het woningbegrip voor de woondelenvrijstelling kent een ander criterium dan het woningbegrip dat de gemeente hanteert bij de tariefdifferentie/gebruikersheffing. Bij de woondelenvrijstelling kijkt de gemeente namelijk niet naar de geschiktheid voor menselijke bewoning. Het gaat namelijk om de bestemming als woning. Om het functioneel gebruik.

Controleer uw aanslag OZB

Uw gemeente moet bij de aanslag OZB de uitkomsten van arrest van de Hoge Raad toepassen. Bent u eigenaar van een vakantiehuis? Of van een vakantiepark met een waardedeel van meer dan 70% aan vakantiewoningen? Dan mag de gemeente u voor de OZB alleen aanslaan als eigenaar tegen het woningtarief. Ook mag de gemeente dan geen gebruikersbelasting heffen. Merkt de gemeente uw vakantiewoning of recreatiepark desondanks ten onrechte als niet-woning aan, dan kunt u daartegen bezwaar maken. De gemeente moet dan de eigenaarsbelasting verlagen naar het woningtarief en de gebruikersheffing intrekken.

Maak tijdig bezwaar tegen de aanslag OZB!

Let op! Heeft de gemeente u voor uw vakantiehuis of recreatiepark inderdaad een te hoge OZB aanslag opgelegd? Zorg dan dat u binnen zes weken bezwaar maakt. Dient u tijdig bezwaar in, dan moet de gemeente de aanslag aanpassen. Dit kan u veel geld opleveren. Na het verstrijken van deze termijn is de gemeente hiertoe echter niet meer verplicht. In het beste geval betaalt de gemeente u dan uit coulance (een deel van) de te hoge OZB aanslag terug.