Teveel servicekosten voor uw huurwoning betaald? Onderneem tijdig actie!

Remko van den Wildenberg 11 januari 2018 5 minuten Huurrecht

U hebt een geschil met de verhuurder van uw huis over de hoogte van de servicekosten. U vindt de kosten voor diverse leveringen en diensten in de eindafrekening (veel) te hoog. Bovendien vindt u dat de (redelijke) servicekosten verrekend moeten worden met het voorschotbedrag dat u al hebt betaald. Uw verhuurder betwist echter dat u recht hebt op terugbetaling en weigert (dus) de eindafrekening aan te passen. U wilt het er echter niet bij laten en u wilt de teveel betaalde servicekosten terugvorderen. Wat moet u doen?

Betekenis servicekosten

Als huurder betaalt u een vergoeding voor het gebruik van de woning. Dit bedrag wordt ook wel de kale huur genoemd. Zoals veruit de meeste huurders, betaalt u daarnaast een vergoeding voor servicekosten. Dit zijn kosten die een huurder verschuldigd is voor aanvullende leveringen en diensten, zoals:

• schoonmaak van algemene ruimten;
• tuinonderhoud;
• administratiekosten;
• stoffering en/of meubels;
• huismeester;
• het verbruik van gas, elektra en en water (incl. stookkosten) als de huurder niet over een eigen meter beschikt.

Hebt u een eigen meter? Dan worden de kosten voor water en energie aangeduid als ‘kosten voor nutsvoorzieningen’. Dit onderscheid is van belang, omdat voor beide kostensoorten (dus de servicekosten en de kosten voor nutsvoorzieningen) andere regels kunnen gelden. Zo kan een verzoek voor controle van de voorschotbijdrage uitsluitend worden ingediend voor de nutsvoorzieningen (wanneer u dus over een eigen meter beschikt). Voor de overige servicekosten kan de voorschotbijdrage dus niet aan een toets worden onderworpen.

Afrekening servicekosten en nutsvoorzieningen

Uw verhuurder mag alleen de werkelijk gemaakte servicekosten in rekening brengen. Deze werkelijke kosten moeten binnen zes maanden na afloop van een kalenderjaar met de voorschotbijdragen worden verrekend (art. 7:259 lid 2 BW). Uw verhuurder moet u dus jaarlijks op uiterlijk 30 juni een eindafrekening toesturen. Uit deze eindafrekening moet in ieder geval blijken:

• welke kosten zijn gemaakt (gespecificeerd per kostensoort);
• wat het aandeel van de huurder is in de kosten en hoe dit aandeel is berekend;
• of de huurder over een kalenderjaar te veel of te weinig servicekosten heeft betaald en dus of de huurder geld terugkrijgt of nog moet betalen.

Let op. Soms spreken verhuurder en huurder met elkaar een all-inprijs af. In dat geval wordt een totaalprijs berekend voor de kale huur en de bijkomende kosten voor leveringen en diensten. De huurder kan de hoogte van de servicekosten dan niet controleren. Het (laten) splitsen van de huurprijs biedt dan uitkomst. Weigert de verhuurder mee te werken aan het splitsen van de all-inprijs? Of komen partijen er samen niet uit? Dan kan de huurcommissie in bepaalde gevallen worden ingeschakeld.

Bezwaar tegen de afrekening servicekosten

Als u het met uw verhuurder niet eens kunt worden over de jaarafrekening, dan kunt u naar de huurcommissie of de kantonrechter stappen. De betreffende instantie stelt dan uw betalingsverplichting vast. U stapt naar de huurcommissie als sprake is van:

• sociale (niet-geliberaliseerde) huur. Van sociale huur is sprake als de aanvangshuurprijs beneden de zgn. huurliberalisatiegrens ligt;
• vrije sector (geliberaliseerde) huur, maar dan alleen als partijen hebben afgesproken dat eerst de huurcommissie bevoegd is om te oordelen over (dergelijke) geschillen. Hebt u zulke afspraken niet gemaakt, dan u moet zich bij een geliberaliseerd huurcontract dus wenden tot de kantonrechter.

Wanneer u bezwaar maakt tegen de jaarafrekening, moet uw verhuurder eerst aantonen dat de in rekening gebrachte kosten, daadwerkelijk zijn gemaakt. De verhuurder moet hiertoe alle facturen (kunnen) overleggen. In de tweede plaats kan de bevoegde instantie ook worden gevraagd om een oordeel te geven over de redelijkheid van de hoogte van de servicekosten. U kunt bijvoorbeeld stellen dat de in rekening gebrachte kosten niet in redelijke verhouding staan tot de geleverde diensten. Of dat er een onredelijke verdeelsleutel is toegepast.

Als volgens u de (aantoonbaar gemaakte) kosten onredelijk hoog zijn, dan moet u dit ook kunnen bewijzen of in ieder geval aannemelijk maken. Het beleidsboek nutsvoorzieningen en beleidskosten van de huurcommissie biedt in dat kader – bijvoorbeeld ten aanzien van het gemiddelde energiegebruik – globale richtlijnen.

Dien uw bezwaar op tijd in!

Als u de (redelijke) servicekosten door de huurcommissie of de rechter wilt laten vaststellen, moet u op tijd in actie komen. De wet (art. 7:260 lid 2 BW) schrijft namelijk voor dat een vordering tot terugbetaling van te veel betaalde servicekosten moet worden ingediend binnen tweeënhalf jaar (dertig maanden) na het verstrijken van het jaar waarop de servicekostenbetaling betrekking heeft.

Onlangs heeft het gerechtshof Den Haag bevestigd dat het hier gaat om een zogenoemde vervaltermijn. Dat betekent dat een huurder geen aanspraak meer kan maken op de te veel betaalde servicekosten als de termijn van dertig maanden is verstreken. Oók niet als uw verhuurder het overzicht te laat verstrekt. Let daarop, want hiermee kan de verhuurder de termijn die een huurder heeft om inhoudelijke bezwaren aan te voeren (moedwillig) verkorten. Volgens de wetgever worden de rechten van de huurder daardoor namelijk niet onredelijk aangetast. Die ziet die vervaltermijn namelijk nog steeds als drukmiddel. De verhuurder riskeert namelijk een onderzoek door de huurcommissie als de (wettelijke) termijn verstrijkt waarbinnen de huurder de afrekening had moeten verstrekken.

Kortom

Zorg er dus voor dat u uw vordering op tijd – binnen dertig maanden na afloop van het betreffende kalenderjaar- indient bij de bevoegde instantie. Een verzoek tot terugbetaling van de servicekosten over 2015, moet dus uiterlijk op 30 juni 2018 zijn ingediend. U hebt daarvoor dus nog maar een paar maanden de tijd. Voor de servicekosten over 2016 en 2017 heeft u wat ruimer de tijd. Namelijk (respectievelijk) tot en met 30 juni 2019 en 30 juni 2020. Wilt u echter een vordering indienen ten aanzien van de servicekosten van vóór 2015, dan bent u nu helaas te laat.

Wilt u bezwaar maken tegen de afrekening van meerdere kalenderjaren? Houd er dan rekening mee dat uw verzoek om terugbetaling van de servicekosten slechts betrekking mag hebben op één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden. Het is dus niet toegestaan om in één verzoek zowel de teveel betaalde servicekosten over (bijvoorbeeld) het jaar 2015 én over het jaar 2016 terug te vorderen. Zorg er dus voor dat u voor ieder kalenderjaar een afzonderlijk verzoek indient (of procedure start). Doet u dat niet, dan wordt uw vordering tot terugbetaling om deze reden (alsnog) afgewezen.