Risico bij onderhuur: onbevoegdheid hoofdhuurder.

Remko van den Wildenberg 18 april 2018 3 minuten Huurrecht

Als ondernemer huurt u een bedrijfsruimte. Er is sprake van onderhuur, want u huurt deze bedrijfsruimte niet direct van de pandeigenaar. In plaats daarvan hebt u een huurcontract gesloten met de hoofdhuurder. Bij het sluiten van het contract bent u er vanuit gegaan, dat de hoofdhuurder de bedrijfsruimte mocht onderverhuren. Dat hij daarvoor – voor zover dat nodig was – toestemming had. Maar nu blijkt dat de hoofdhuurder helemaal niet tot onderhuur bevoegd is. Dat hij de bedrijfsruimte dus niet aan u had mogen onderverhuren. Wat betekent dat voor u als onderhuurder? Moet u dit zomaar accepteren en vertrekken? Of hebt u rechten en mag u blijven huren?

Onbevoegdheid tot onderhuur: wat zijn de gevolgen?

Dat de hoofdhuurder het bedrijfspand niet aan u mocht onderverhuren, doet aan de geldigheid van uw onderhuurovereenkomst niets af. De bevoegdheid van de (onder)verhuurder, is als zodanig namelijk geen voorwaarde voor de totstandkoming van een geldige huurovereenkomst. Uw overeenkomst blijft dus gewoon bestaan. Zelfs nu de hoofdhuurder het pand helemaal niet aan u mocht onderverhuren.

Door het bedrijfspand onbevoegd aan u onder te verhuren, schendt de hoofdhuurder (uw onderverhuurder) zijn contractuele verplichtingen jegens de pandeigenaar (zijn verhuurder). Afhankelijk van de gemaakte afspraken en de ernst van de tekortkoming, kan de eigenaar de tussen hen gesloten (hoofd)huurovereenkomst mogelijk opzeggen of ontbinden. Of beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst ook in uw geval een reële optie is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Is slechts een onbelangrijk deel onderverhuurd? Of heeft de pandeigenaar op enig moment (wellicht impliciet) ingestemd met de onderhuur? Dan is het maar de vraag of de hoofdhuurovereenkomst, eenzijdig door de pandeigenaar kan worden beëindigd.

Einde hoofdhuurovereenkomst = einde onderhuur?

Zelfs als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd, betekent dat niet automatisch ook het einde van uw (onder)huurovereenkomst. Is in uw geval sprake van onderhuur van kantoorruimte of andere 230a-bedrijfsruimte? Dan blijft uw overeenkomst gewoon bestaan. Is in uw geval echter sprake van onderhuur van winkel- of horecaruimte (art. 7:290-bedrijfsruimte)? Dan zijn er twee mogelijkheden:

• uw overeenkomst eindigt automatisch als de rechter een vordering tot beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst toewijst. Deze overeenkomst volgt in dat geval de hoofdhuurovereenkomst en dan moet u dus op de door de rechter aangegeven datum het pand ontruimen;
• uw overeenkomst blijft bestaan als de pandeigenaar de hoofdhuurovereenkomst opzegt of ontbindt.

Blijft uw onderhuurovereenkomst bestaan? Dan betekent dat nog niet dat u gewoon kunt blijven zitten. De pandeigenaar kan namelijk alsnog naar de rechter stappen en de rechter om een ontruimingsbevel vragen. Wijst de rechter dit verzoek toe, dan kan de hoofdverhuurder ook van u verlangen dat u het bedrijfspand verlaat. Het (blijven) bestaan van de onderhuurovereenkomst beschermt u dan dus niet tegen een eventuele ontruiming. Wel kunt u in dat geval de schade die u door de ontruiming lijdt op de hoofdhuurder (uw verhuurder) verhalen.

Moet u huur blijven betalen bij onbevoegde onderhuur?

Onlangs werd aan de Hoge Raad gevraagd of de onderhuurder huurpenningen moest blijven betalen, nadat de hoofdhuurder niet langer tot onderhuur bevoegd was (ECLI:NL:HR:2018:284). In deze zaak was de hoofdhuurovereenkomst beëindigd, waardoor de hoofdhuurder de bevoegdheid tot onderhuur verloor. Volgens de Hoge Raad mag een onderhuurder in een dergelijk geval echter niet zomaar stoppen met betalen.

De Hoge Raad oordeelde namelijk dat de onbevoegdheid van de hoofdhuurder nog niet meteen een tekortkoming oplevert.Van een tekortkoming is namelijk pas sprake als:

• de pandeigenaar het bedrijfspand na het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst onmiddellijk opeist, en;
• de hoofdhuurder u daardoor niet meer het feitelijk huurgenot kan verschaffen.

Zo lang de pandeigenaar u dus niet verzoekt/sommeert om het bedrijfspand te ontruimen, moet u in beginsel dus gewoon de huur blijven betalen. Betekent dit dan dat u maar in onzekerheid moet blijven zitten? Nee, dat hoeft gelukkig niet..

Tips!

Als uw hoofdhuurder niet langer bevoegd is tot onderhuur, kunt u – zo geeft ook de Hoge Raad aan – de volgende twee acties instellen:

• Op grond van art. 6:263 BW kunt u uw betalingsverplichting opschorten. Deze bepaling biedt de mogelijkheid om nakoming van een overeenkomst uit te stellen, als later blijkt dat het onzeker is of de wederpartij de overeenkomst nog wel kan nakomen.
• In plaats van opschorting, kunt u er ook voor kiezen om de overeenkomst op grond van artikel 6:80 BW te ontbinden. (Ook) dit artikel biedt u de mogelijkheid om te anticiperen op de onzekerheid die is ontstaan, doordat de hoofdhuurder niet langer bevoegd is tot onderhuur.