Opzegging huurovereenkomst vanwege renovatie eenvoudiger bij winkelruimte dan bij woonruimte.

Remko van den Wildenberg 7 mei 2014 4 minuten Huurrecht

Een verhuurder van winkelruimte kan eenvoudiger de huurovereenkomst opzeggen vanwege een renovatie (dringend eigen gebruik) dan de verhuurder van woonruimte. Dit volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 14 februari 2014. (Voor de gehele uitspraak zie: .) In deze zaak werd de vergelijking getrokken tussen de verhuur van bedrijfsruimte en de verhuur van woonruimte. De Hoge Raad bepaalde dat de mogelijkheden voor opzeggen vanwege een geplande renovatie bij bedrijfsruimte aanzienlijk ruimer zijn dan bij woonruimte. In deze uitspraak werd door de Hoge Raad een eerdere uitspraak besproken, het zgn. Herenhuisarrest van 26 maart 2010.

Dit artikel gaat over zgn. ‘290’-bedrijfsruimte, denk daarbij aan bijvoorbeeld winkelruimtes. Omdat het in het arrest van 14 februari 2014 over een winkelruimte ging, wordt hierna steeds het begrip winkelruimte gebruikt.

Wat speelde er in het arrest van 14 februari 2014?
Alog huurde in een winkelcentrum in Uithoorn een winkelruimte (700 m²) van Ultimo. Hierin werd een Aldi-supermarkt geëxploiteerd. Sinds 2011 was sprake van een contract voor onbepaalde tijd. Dit winkelcentrum was echter verouderd en moest worden gerenoveerd. Een deel was overigens al gerenoveerd voordat deze zaak ging spelen.

Zowel Alog als Ultimo waren het er over eens dat renovatie noodzakelijk was. Het probleem zat echter in de renovatieplannen van Ultimo. Daarin kwam de Aldi-supermarkt niet terug in het winkelcentrum. Alog was het hier niet mee eens. Zij meende dat zij terug zou moeten kunnen komen en wel voor een prijs van maximaal € 170,00 per vierkante meter.

Partijen komen hier niet uit en Alog gaat de winkelruimte op basis van onderhuur aan Deen Supermarkten verhuren. Deze supermarkt huurde overigens al winkelruimte (900 m2) in het gerenoveerde deel van het winkelcentrum. Alog komt overeen met Deen Supermarkten dat die na de renovatie het deel bestemd voor winkelruimte (400 m²) mag huren voor € 225,00 per vierkante meter. Ultimo heeft vervolgens aan Alog de huur opgezegd en wel op grond van dringend eigen gebruik. Ultimo wil namelijk de renovatie uitvoeren.

De procedure voordat het geschil bij de Hoge Raad kwam.
In de bodemprocedure bij de Kantonrechter stelde de Kantonrechter Ultimo in het gelijk. De huurovereenkomst werd beëindigd. De reden daarvoor was dat beide partijen van mening waren dat het winkelcentrum gerenoveerd diende te worden. Daarnaast had Ultimo aannemelijk gemaakt dat een verhuur aan Alog tegen € 170,00 per m2 bedrijfseconomisch niet verantwoord was. De renovatie was dan ook niet mogelijk met instandhouding van de bestaande huurovereenkomst. Alog voerde nog aan dat Ultimo dan maar een goedkopere renovatie moest uitvoeren. De rechter ging daarin niet mee. Dit vond hij een te vaag argument. Tot slot stelde Alog nog als onderbouwing dat sprake was van de voorwaarde die genoemd was in het zgn. Herenhuisarrest (voor dit arrest zie: .)

Alog ging in hoger beroep tegen het vonnis van de Kantonrechter. Het Gerechtshof was het echter met de Kantonrechter eens en beëindigde de overeenkomst om dezelfde redenen als de Kantonrechter. Hierop ging Alog in cassatie bij de Hoge Raad.

Wat zegt de Hoge Raad hierover?
Alog stelt dat de Kantonrechter en het Gerechtshof de voorwaarden van het Herenhuisarrest hadden moeten toepassen. In dit arrest formuleerde de Hoge Raad een streng criterium voor een opzegging van een huurovereenkomst op basis van dringend eigen gebruik, bestaande uit een renovatie. Er moet namelijk sprake zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huurinkomsten. Wat houdt die structurele wanverhouding nou in? De wens om door middel van renovatie van een “exploitatie-zesje” te gaan naar een “exploitatie-negen” is in ieder geval onvoldoende. Het zesje moet ten minste een dikke onvoldoende zijn om in geval van renovatie een dringend eigen gebruik te kunnen aannemen.

Echter, in het Herenhuisarrest ging het om woonruimte. Dat was hier niet het geval. Volgens Alog gold echter ook het “Herenhuisarrest-criterium” voor een winkelruimte. De terminologie is namelijk bij woonruimte en winkelruimte praktisch gelijk.

Het Herenhuis-arrest was niet van toepassing op winkelruimte, aldus de Hoge Raad. De Hoge Raad overwoog dat de bescherming van de huurder van een winkelruimte van andere aard is dan de bescherming van de huurder van een woonruimte. Bij de huur van winkelruimte gaat het met name om bedrijfseconomische belangen van partijen. Van een verhuurder kan niet worden gevergd dat deze een huurovereenkomst voortzet die na de renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. Dit sluit aan bij eerdere rechtspraak uit 1989 en 1997. De Hoge Raad oordeelde bij beide geschillen dat algemene bedrijfseconomische redenen voldoende reden kunnen opleveren voor een beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik in geval van renovatie.

Conclusie
Als u als verhuurder uw pand wilt (laten) renoveren, dan kunt u de huurovereenkomst winkelruimte opzeggen wegens dringend eigen gebruik. De Hoge Raad heeft bepaald dat geen vergelijking kan worden getrokken tussen winkelruimte en woonruimte. De aard van de bescherming van de huurder van winkelruimte is namelijk niet gelijk aan die van de huurder van woonruimte. Dit geeft ruimere mogelijkheden voor de verhuurder van een winkelruimte om de huur op te zeggen bij renovatie. Zorg daarbij wel voor een goed juridisch advies. Met het juiste juridische advies gaat u namelijk sterker de onderhandelingen in.

Meer weten?
Indien u meer informatie wenst over dit onderwerp, kunt u met ons contact opnemen via info@vastgoedadvocaten.nl. U kunt ook bellen naar 0413 – 787 147. Wij zijn namelijk gespecialiseerd in huurrecht en alles wat daarmee samenhangt.

Interessant?
Als u dit artikel interessant vindt, dan waarderen we het zeer als u de moeite wilt nemen om dit artikel te delen.