Verpachters opgelet! Is uw pachtprijs al aangepast aan de nieuwe norm?

Remko van den Wildenberg 8 augustus 2017 4 minuten Civiel vastgoed

Verpacht u landbouwgrond op basis van reguliere pacht of liberale pacht met een looptijd langer dan zes jaar? Dan bent u gebonden aan een maximale pachtprijs die per 1 juli 2017 geldt. In dit artikel leest u welke nieuwe pachtnormen van toepassing zijn op uw situatie.

Uw situatie: u verpacht los land

Als u los bouw- en grasland of los tuinland verpacht, is uw maximale pachtprijs gebaseerd op de regionorm. Voor deze norm wordt enerzijds gekeken naar het bedrijfsresultaat van de pachter (bestaande uit de grondbeloning na bedrijfsreservering) en anderzijds naar het vereiste directe rendement voor de verpachter. Om rekening te houden met regionale inkomensverschillen, wordt Nederland opgedeeld in pachtprijsgebieden.

Bouw- en grasland

Verpacht u bouw- of grasland? Dan is uw maximale pachtprijs gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2011-2015. Uit deze resultaten vloeit voort dat voor alle veertien pachtregio’s de normen dalen ten opzichte van de pachtnormen van 2016 (met als basis de resultaten in de periode 2010-2014).

• Dit komt deels doordat in de melkveehouderij een inkomensjaar met nagenoeg gemiddelde bedrijfsresultaten (2010), wordt vervangen door een slecht jaar (2015). Bovendien was in 2015 sprake van een lage inkomenscorrectie, vanwege de afschrijving op het melkquotum in 2015. De totale inkomensdaling in de melkveehouderij komt neer op 9 %.
• Belangrijke rol speelt ook dat in de akkerbouw een zeer goed inkomensjaar (2010) plaatsmaakt voor een gemiddeld inkomensjaar (2015). Voor de akkerbouw is sprake is van een landelijk gemiddelde inkomensdaling van 12 %.

Tuinland

Verpacht u tuinland? Dan is uw maximale pachtprijs gebaseerd op de bedrijfsresultaten van de middelgrote en grote opengrondstuinbouwbedrijven in de periode 2011-2015. Voor deze categorie worden de pachtnormen berekend voor twee pachtprijsgebieden: ‘Westelijk Holland’ en de ‘Rest van Nederland’. Voor beide gebieden is de regionorm gestegen. Hierbij laat de regio ‘Westelijk Holland’ een lichte stijging (2 %) zien, terwijl het gemiddelde inkomen in het gebied ‘de Rest van Nederland’ met 46 % sterk stijgt. Deze stijging komt doordat een slecht inkomensjaar (2010) is vervangen door een goed jaar (2015).

Berekening maximum pachtprijs

Voor de maximum pachtprijs wordt onderscheid gemaakt tussen pachtcontracten die op of na 1 september 2007 zijn ingegaan en pachtcontracten die daarvoor al waren afgesloten.

1. Uw situatie: u hebt een contract met ingangsdatum 1 september 2007 of later. In dat geval is de regionorm van uw pachtprijsgebied in principe uw maximale pachtprijs. Maar let op! De pachtprijs mag niet hoger zijn dan 2 % van de vrije grondprijs van uw perceel. Is de regionorm hoger dan deze 2 %? Dan vormt dit percentage van de vrije grondprijs de maximaal te betalen pachtprijs. Oftewel: de laagste prijs geldt! Klik hier voor uw nieuwe regionorm.
2. Uw situatie: u hebt een contract met een ingangsdatum voor 1 september 2007. Dan moet u het regionaal veranderpercentage toepassen op uw laatst ontvangen pachtprijs. Let hierbij op de volgende punten:

• Is uw veranderpercentage positief? Ga dan na of de bestaande pachtprijs hoger of lager is dan 110% van de nieuwe regionorm. Als uw huidige pachtprijs hoger is dan deze 110 %, dan stijgt uw pachtprijs niet verder.
• Is uw veranderpercentage negatief? Ga dan na of de bestaande pachtprijs hoger of lager is dan 90% van de nieuwe regionorm. Is uw huidige pachtprijs lager dan 90%, dan daalt uw pachtprijs niet verder.
• Ten slotte geldt ook bij toepassing van het veranderpercentage, dat de nieuwe pachtprijs niet hoger mag zijn dan 2 % van de vrije grondprijs van uw perceel. Is de pachtprijs na toepassing van het veranderpercentage hoger dan deze 2 %? Dan vormt dit percentage van de vrije grondprijs de maximaal te betalen pachtprijs. Ook hier geldt dus: de laagste prijs geldt! Klik hier voor het regionaal veranderpercentage waarmee uw geldende pachtprijs wordt gewijzigd.

Uw situatie: u verpacht een agrarisch bedrijfsgebouw

Bij het bepalen van de maximale pachtprijs voor bedrijfsgebouwen, wordt enerzijds gekeken naar het bedrijfstype (akkerbouw, melkvee of overig) en anderzijds naar de doelmatigheid van het bedrijfsgebouw. In het algemeen geldt: hoe jonger uw gebouw, hoe doelmatiger. De doelmatigheidscategorieën zijn dan ook gebaseerd op de leeftijd van het bedrijfsgebouw:

• Nieuw: 1 t/m 7 jaar;
• Zeer goed: 8 t/m 14 jaar;
• Goed: 15 t/m 21 jaar;
• Redelijk: 21 t/m 28 jaar;
• Matig: 28 /m 35 jaar;
• Slecht: ouder dan 35 jaar.

Naast de leeftijd, wordt uiteraard ook gekeken naar de kwaliteit van uw bedrijfsgebouw. Hebt u bijvoorbeeld tussentijds geïnvesteerd en/of zeer goed onderhoud laten plegen? Dan kan in uw geval een betere doelmatigheid gerechtvaardigd zijn. Ook de aanwezigheid van meerdere bedrijfsgebouwen in één complex, andersluidende afspraken tussen partijen, de kwaliteit van de gebruikte materialen en constructie bij de bouw en/of de aanwezigheid van meer (opslag)ruimten, stallen of aansluitingen dan normaal, kan een positieve invloed hebben op de doelmatigheid.

De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen worden jaarlijks aangepast met behulp van de bouwkostenindex. Voor 2017 is de gemiddelde index berekend over de periode 2012-2016 en bedraagt 1,30 %. Klik hier voor uw hoogst toelaatbare pachtprijs.

Uw situatie: u verpacht een agrarische woning

Net als bij de pacht van los land, wordt er voor de berekening van de maximum pachtprijzen van agrarische woningen gekeken naar de ingangsdatum van uw contract.

1. Uw situatie: uw pachtcontract is ingegaan op of na 1 september 2007. De maximale pachtprijs van uw agrarische woning is in dat geval gebaseerd op de ‘Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten’. Hierdoor wordt de hoogst toelaatbare pachtprijs bepaald aan de hand van het puntenstelsel. Per 1 juli 2017 stijgen de huurprijsgrenzen voor agrarische woningen met 0,3 %.  Klik hier voor uw maximale pachtprijs.
2. Uw situatie: uw pachtcontract is ingegaan voor 1 september 2007. Voor contracten ouder dan 1 september 2007, wordt voor de maximale pachtverhoging aangesloten bij het stelsel voor zelfstandige woningen. De maximale pachtverhoging voor deze categorie objecten bedraagt dit jaar 2,8 %.

Tot slot: enkele tips!

1. Voorkom onduidelijkheden en neem – als u dat nog niet gedaan hebt – zo snel mogelijk contact op met uw pachter over de nieuwe pachtprijs.
2. Wordt u het met uw pachter niet eens over de nieuwe pachtprijs? Dan kunt u bij de Grondkamer een verzoek tot herziening van de pachtprijs indienen.
3. Verpacht u meerdere percelen? Vergeet dan niet de maximale pachtprijs voor ieder perceel afzonderlijk te berekenen.
4. De wijziging van de pachtprijs werkt automatisch door in uw overeenkomst. U en uw pachter kunnen de nieuwe pachtprijs dus per 1 juli jl. doorvoeren.