Leegstand in de kantorenmarkt: De Ladder van duurzame verstedelijking
Stel, u wilt een braakliggend terrein kopen om daarop een groot complex te ontwikkelen. Om dit mogelijk te maken, moet het bestemmingsplan worden gewijzigd. U moet dan met een heleboel zaken rekening houden. Moet u ook rekening houden met zaken als leegstand?
Jazeker. Al sinds 1 oktober 2012 gelden er nieuwe eisen aan de onderbouwing van een bestemmingsplan. Dit volgt uit de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ die in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen. Wat houdt die zogenoemde duurzaamheidsladder eigenlijk in? En geldt deze ook voor een project als dat van u?
Doel duurzaamheidsladder
Deze ladder helpt gemeenten en provincies bij het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik. Anders gezegd: De ladder stuurt aan op zuinig en efficiënt omgaan met onze ruimte door middel van een zwaardere motiveringsplicht. Gemeenten en provincies moeten aan de hand van deze ladder goed motiveren waarom zij een bepaalde stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Voorkomen moet namelijk worden dat wordt gebouwd voor leegstand. Dit is uiteraard ook in uw belang. Als uw project doorgaat, dan zult u immers ook op zoek moeten naar kopers / huurders.
Toepassing
De duurzaamheidsladder is vanaf 1 oktober 2012 van toepassing op alle bestemmingsplannen. Dat betekent dat de ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel en woningbouwlocaties. Ook geldt de ladder bij stedelijke voorzieningen zoals onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure.
Werking
De ladder kent drie treden. Deze moeten achter elkaar worden doorlopen. Zo wordt bewerkstelligd dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen. Het gaat dan om de volgende onderdelen (treden genoemd):
1. de ruimtevraag;
2. de beschikbare ruimte en
3. de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.
De gemeenteraad (of provinciale staten) beoordeelt uiteindelijk de uitkomst van dit onderzoek. Dit bestuursorgaan kent de regionale en lokale omstandigheden goed en dus is het logisch dat zij de beoordeling uitvoeren. Meer ook, omdat de gemeenteraad (of provinciale staten) de verantwoordelijkheid voor een goede ruimtelijke ordening draagt (dragen).
Wat betekent dit voor u?
Eerst moet de gemeenteraad beoordelen of er een regionale behoefte bestaat naar uw project. Als dat niet het geval is, dan moet de gemeenteraad beoordelen of de behoefte lokaal is en of deze door de regio onderdeel kan worden gemaakt van de regionale behoefte (trede 1).
In deze eerste fase wordt dus beoordeeld of de vraag gelijk is aan de behoefte minus het aanbod. Daarbij moet worden uitgegaan van de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit (inclusief leegstand) als uw project plus initiatieven. U kunt daarbij denken aan een gepland bedrijventerrein bij bijvoorbeeld een naburige gemeente. Tip: Houdt er rekening mee dat het onderzoek van het regionale aanbod en de actuele behoefte tijd kost. Deze informatie is noodzakelijk, maar niet altijd op voorhand beschikbaar.
Wanneer blijkt dat er geen behoefte bestaat aan uw project, dan hebt u de keuze: stoppen of uw plan aanpassen. Bestaat er wel behoefte aan uw project, dan komen de volgende treden aan de orde: Kan de vraag binnen het bestaand stedelijk gebied worden opgevangen (trede 2)? Als daarvan sprake is, dan kan de gemeente (provincie) medewerking verlenen aan uw project. Als het antwoord op deze vraag (trede) negatief luidt, moet u een locatie zoeken die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte (trede 3). Lukt dat niet, dan kan uw project geen doorgang vinden. Anders gezegd: dan mag de gemeente (of provincie) geen medewerking verlenen.
Conclusie
De ladder voor duurzame verstedelijking vormt het kader voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden (zoals gemeenten en provincies), denk aan bestemmingsplannen, waarin locaties voor stedelijke ontwikkelingen worden aangewezen. Voorkom vertraging in deze procedures en pas in een vroeg stadium de duurzaamheidsladder toe. Op die manier kan de locatie- en behoefteafweging dan al in de tekst van het (voor)ontwerpbestemmingsplan worden opgenomen. En mocht uit de toets blijken dat er geen behoefte bestaat aan uw project, dan kunt u ook maar beter op tijd weten dat u voor dit project geen medewerking zult krijgen. Voor leegstand wil immers niemand bouwen.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.