“Landjepik”: 4 tips bij het terugvorderen van uw grond

Remko van den Wildenberg 26 februari 2019 3 minuten Civiel vastgoed

Uw buren hebben zich een stuk grond toegeëigend dat van u is. Althans dat in ieder geval van u was. De buren gebruiken de grond namelijk al meer dan twintig jaar onafgebroken alsof het hun bezit is. Daarmee zijn zij door verjaring eigenaar geworden van het stukje grond. Zoals wij in een eerder artikel beschreven, oordeelde de Hoge Raad op 24 februari 2017 dat de oorspronkelijke eigenaar zijn grond dan weer kan terugvorderen (bij wijze van schadevergoeding in natura ex art. 6:103 BW). Dat klonk fantastisch. Inmiddels blijkt uit lagere rechtspraak echter, dat een dergelijke vordering meestal niet succesvol is. Waar moet u opletten als u uw grond terug wilt vorderen? In dit artikel geven wij u 4 tips.

Tip 1. Toon gemotiveerd aan dat de “landjepikker” te kwader trouw is

U moet gemotiveerd (kunnen) aantonen dat uw buren wisten óf hadden kunnen weten, dat de door hen in gebruik genomen grond van u was. Dat zij dus te kwader trouw waren toen zij die grond in gebruik (bezit) namen. Over het algemeen is dat eenvoudig aan te tonen, omdat uit het Kadaster blijkt waar de erfgrens loopt. Vergeet dus niet te motiveren dat en waarom uw buren te kwader trouw zijn als u een schadevergoeding (in natura) vordert bij de rechter. (Zie voor een voorbeeld het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 30 mei 2018. In deze procedure slaagde de voormalige eigenaar niet in zijn vordering, maar deze uitspraak is desondanks een goed voorbeeld.)

Tip 2. Ga na of u wel eigenaar was op moment van verjaring

Uw buren moeten inbreuk hebben gemaakt op úw eigendomsrecht. En niet (alleen) op dat van de voormalige eigenaar van uw huis. U moet daarom kunnen aantonen dat u wel eigenaar was van de in bezit genomen strook grond, toen uw buren daarvan door verjaring eigenaar werden.

We leggen dit uit met een voorbeeld:

Uw buren hebben een strook grond in 1997 in gebruik genomen. Als het bezit sindsdien onafgebroken is voortgezet, zijn uw buren hiervan in 2017 eigenaar geworden. Hebt u uw woning in 2018 gekocht? Dan bent u nooit eigenaar geworden van de strook grond en hebben uw buren dus ook geen inbreuk gemaakt op uw eigendomsrecht. Was u echter wel eigenaar van deze strook grond toen de verjaring in 2017 plaatsvond? (Alleen) dan hebben uw buren onrechtmatig jegens u gehandeld. In dat geval kunt u wel afspraak maken op schadevergoeding. Mits u uiteraard ook aan alle andere voorwaarden voldoet. (Zie bijvoorbeeld het vonnis van rechtbank Noord-Holland van 29 augustus 2018 en dat van rechtbank Amsterdam d.d. 1 november 2017 waar in beide gevallen de verjaring was voltooid vóórdat de eiser eigenaar van de betreffende grond had moeten worden.)

Tip 3. Gedoog de inbezitneming niet

Komt u erachter dat de buren grond van u in bezit hebben genomen? Of vermoedt u dat? Onderneem direct actie richting de buren (en ga het dus niet eerst uitzoeken). Doet u dat niet? Dan loopt u het risico dat uw vordering tot teruggave van de grond wordt afgewezen. Door de inbezitneming (jarenlang) te gedogen, kan de verjaring namelijk worden gezien als uw eigen schuld en daarom deels aan u worden toegerekend. In dat geval komt een deel van de schade voor uw eigen rekening.

Is de verjaring al voltooid en was u al eerder van de inbezitneming op de hoogte? Of had u daarvan op de hoogte kunnen zijn? Dat is het verstandig om (subsidiair) ook gedeeltelijke teruggave van de grond te eisen en/of een schadevergoeding in geld. Overigens wordt hierbij niet van u verwacht, dat u uw perceel periodiek op bezitsinbreuken controleert als daarvoor geen aanleiding is. (Zie bijvoorbeeld het vonnis van rechtbank Noord-Holland d.d. 24 januari 2018 waar grond van een gemeente was ingepikt.)

Tip 4. Benoem de noodzaak van teruggave van de grond

De hoofdregel is dat een schadevergoeding wordt uitbetaald in geld. Wilt u in plaats daarvan een schadevergoeding in natura? Dan doet u er goed aan om uit te leggen waarom u dat wilt. De Rechtbank Rotterdam wees op 19 juli 2017 een ongemotiveerde vordering tot teruggave van de grond af. Voor de rechter was namelijk niet duidelijk waarom het belang van de oorspronkelijke grondeigenaar bij teruggave zwaarder moest wegen, dan het belang van de nieuwe grondeigenaar bij voldoening van de schade in geld.