Kostenverhaal: taxatiewaarde of werkelijke kosten?

Peter de Haan 16 april 2018 3 minuten Bestuurlijk vastgoed

Volgens het nieuwe bestemmingsplan in uw gemeente komt er een nieuwe ontsluitingsweg. Die ontsluitingsweg wordt aangelegd om het bedrijventerrein waar uw bedrijf ook op is gevestigd, beter te ontsluiten. De gemeente heeft hiervoor al lang geleden – zo’n 20 jaar – de grond aangekocht. Nu u wilt gaan verbouwen, wil de gemeente de gemaakte kosten op u verhalen. Dit is ook zo vastgelegd in het exploitatieplan. Maar hoe moeten deze kosten worden vastgesteld? Moet met de taxatiewaarde worden gerekend? Of gaat het om de werkelijke kosten? Wat zegt de Wet ruimtelijke ordening hierover?

De Raad van State heeft op 16 maart 2018 een duidelijke uitspraak gegeven over de kostenraming bij grondexploitatie. Voordat we op die uitspraak ingaan, gaan we eerst kort in op de basis. Wat daarover in de Wet ruimtelijke ordening is geregeld.

Wet ruimtelijke ordening: inbrengwaarden als kosten

Een exploitatieplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad en bevat een regeling voor de kosten die grondeigenaren moeten betalen in verband met de ontwikkeling van dat gebied. In artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening staat dat een exploitatieplan een exploitatieopzet bevat. Hierin moet onder andere staan:

1. voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van gronden, welke inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden, en
2. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie.

Volgens de Raad van State vallen de grondverwevingskosten van gronden buiten het exploitatiegebied onder de eerste categorie voor zover het de wijze van ramen van die waarde betreft.

Op grond artikel 6.13, lid 5, van de Wet ruimtelijke ordening worden de inbrengwaarden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f Onteigeningswet. Dit houdt in dat de werkelijke waarde moet worden vergoed. De werkelijke waarde is volgens artikel 40b, lid 1, Onteigeningswet ‘de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper’.

Enerzijds spreekt de wet dus over de werkelijke waarde en anderzijds over een prijs die tot stand is gekomen in het vrije commerciële verkeer. Daarmee wordt dus weer aangegeven dat de kosten aan de hand van een onafhankelijke taxatie moeten worden vastgesteld. Twee mogelijkheden dus, maar wel beide met een mogelijk totaal andere uitkomst.

Kostenverhaal op basis van werkelijke kosten of taxatie?

Op 16 maart 2018 heeft de Raad van State een antwoord gegeven op de vraag hoe de kosten voor verhaal vastgesteld moeten worden. In deze zaak ging het om kostenverhaal van een ontsluitingsweg waarvan de grond reeds in 1982 was aangekocht. De vraag die beantwoord moest worden, was of de gemeente de in het exploitatieplan als verhaalbare kosten opgenomen waarde van de grond buiten het exploitatiegebied moest bepalen op basis van een:

1. werkelijke kostenbenadering: de in 1982 betaalde koopprijs (wel inclusief rente, kosten en afschrijvingen); of
2. taxatiebenadering: een onafhankelijke taxatie, naar de peildatum van het exploitatieplan.

Raad van State: taxatiewaarde

De Raad van State oordeelt dat een objectieve raming niet afhankelijk gesteld moet zijn van een enkele grondtransactie. Met andere woorden wanneer de kosten worden geraamd op basis van de werkelijke kosten, dan kan er discussie ontstaan over de marktconformiteit van de aankoopprijs. Daarnaast mogen er niet meer kosten verhaald worden dan nodig is voor de ontwikkeling. Kostenverhaal op basis van werkelijke kosten kan kostenopdrijvingen tot gevolg hebben. Hierdoor kan niet met zekerheid gezegd worden dat er niet meer kosten worden verhaald dan nodig zijn voor de ontwikkeling.

De Raad van State oordeelt dan ook dat vanuit het oogpunt van rechtszekerheid de kosten moeten worden bepaald aan de hand van de taxatiebenadering. Dat geldt ook wanneer de kosten al zijn gemaakt vóór de vaststelling van het exploitatieplan.

Hoe nu verder?

Gezien het voorgaande kunt u in geval van dergelijke plannen van de gemeente het beste een anterieure overeenkomst – overeenkomst voorafgaand aan het exploitatieplan – sluiten in plaats van wachten op de kostenraming in het exploitatieplan. Bij het sluiten van een overeenkomst kunt u namelijk uitgaan van de daadwerkelijk gemaakte kosten. Alleen wanneer de gemeente in het verleden een te hoge prijs heeft betaald voor de gronden, is dit niet verstandig.