‘Koop breekt geen huur’. Of soms toch wel?

Remko van den Wildenberg 24 augustus 2015 3 minuten Huurrecht

Het beginsel van “koop breekt geen huur” is een belangrijk beginsel in het huurrecht. Dit beginsel is vastgelegd in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek. Maar wat houdt dit in de praktijk in? Wat als u een woning verkoopt die nog aan iemand is verhuurd?

Wat houdt het in?

Stel, u koopt een woning die verhuurd is. Het beginsel van “koop breekt geen huur” houdt dan in dat de huurovereenkomst op u als de koper overgaat. De verhuurde woning wordt namelijk door u gekocht. Door verkoop van het verhuurde wordt de huurovereenkomst namelijk niet beëindigd. De huurovereenkomst gaat van rechtswege, dus automatisch, over op u als de koper.

Met deze regel heeft de wetgever het recht van de huurder boven uw recht als koper gesteld. Zonder deze regel zou die huurder bij eigendomsoverdracht zo het gehuurde uitgezet kunnen worden. De nieuwe koper heeft namelijk geen contract getekend met de huurder. Met dit beginsel heeft de wetgever de huurder tegen dit laatste willen beschermen. Let op. We hebben het hiervoor over woningen gehad, maar daartoe is dit beginsel niet beperkt. Het beginsel van “koop breekt geen huur” geldt voor alle soorten huurovereenkomsten, zolang het gaat om onroerend goed. Het maakt dus niet uit of het woonruimte of bedrijfsruimte betreft.

Eerst beëindigen en dan verkopen?

Kan een verhuurder eerst de huurovereenkomst beëindigen en dan het verhuurde verkopen? Nee, een verhuurder kan de huurovereenkomst niet zomaar beëindigen. Er zijn maar een paar redenen die beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Opzeggen vanwege dringend eigen gebruik is één van die redenen. Deze opzeggrond wordt in de praktijk vaak ingeroepen.

Dringend eigen gebruik?

Van dringend eigen gebruik is sprake als de verhuurder het verhuurde voor zichzelf dringend nodig heeft. Ook kan dringend eigen gebruik worden aangenomen als de verhuurder het gehuurde wil renoveren of slopen. Er zijn dan wel een paar voorwaarden waaraan de verhuurder moet voldoen: Het eigen gebruik moet dringend zijn, de belangenafweging moet in het voordeel uitvallen van de verhuurder en er moet passende woonruimte beschikbaar zijn voor de huurder. Verder moet het niet gaan om vervreemding. Let op. Dringend eigen gebruik ziet niet op de wens om het verhuurde ongewijzigd te verkopen. Het beëindigen van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik om het daarna te verkopen is dus niet toegestaan.

Voorbeeld

Het Hof Amsterdam heeft op 27 mei 2014 een interessante uitspraak gewezen over dit onderwerp. Het Hof besliste dat de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik voor renovatie de huurovereenkomst kon beëindigen. Na de renovatie mocht de verhuurder de appartementen verkopen. Volgens het Gerechtshof was er geen sprake van een vervreemding waarvoor het verbod van “koop breekt geen huur” geldt.

Wat speelde er?

In deze zaak deed de verhuurder een beroep op dringend eigen gebruik met als doel het renoveren van zijn panden om ze daarna te verkopen. De verhuurder kon alleen de panden gaan renoveren als de huurovereenkomst met de huurder van het pand werd beëindigd. Het was dus van dringend eigen belang dat de huurovereenkomst zou worden beëindigd. De huurder had echter een groot belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Het Hof oordeelde dat het belang van de verhuurder in dit geval zwaarder woog dan het belang van de huurder. Kennelijk was het voor de verhuurder niet mogelijk om nieuwe huurcontracten te sluiten. Daarnaast kon de huurder passende andere woonruimte vinden.

Door het renoveren kon dringend eigen gebruik worden aangenomen. Daarnaast was er van het oorspronkelijke verhuurde niets meer over na de renovatie. De verhuurder was dus in staat om het pand na de renovatie te verkopen zonder dat het verbod gold van “koop breekt geen huur”. Deze uitspraak is bijzonder omdat dit de eerste keer was, dat in een dergelijk geval de belangen van de verhuurder zwaarder wogen dan de belangen van de huurder. Met als gevolg dus het opzij zetten van het verbod “koop breekt geen huur”. De vraag is of in de toekomst dit vaker zo wordt toegewezen. Dat is afwachten. In het afgelopen jaar zijn we zo’n uitspraak in ieder geval niet meer tegen gekomen.