De huurprijs verhogen van een vrijesectorwoning? Zo doet u dat.
Met een huurprijsverhoging krijgt iedere verhuurder vroeg of laat te maken. In een eerder artikel legden we u al uit hoe huurders tegen een verhoging van de huurprijs kunnen optreden. In dit artikel leggen we u uit hoe verhuurders de huurprijs van een vrijesectorwoning kunnen verhogen. En niet alleen dat. We leggen ook uit wannéér verhuurders die huurprijs mogen verhogen. Interessant, zeker wanneer u te maken hebt met een huurcontract dat al jaren loopt en waarvan u van mening bent, dat de huurprijs niet meer voldoet. Zeker dan wilt u natuurlijk graag de huurprijs verhogen.
De wet over het verhogen van de huurprijs.
De wetgever heeft verhoging van de huurprijs van sociale huurwoningen beperkt. Zo mag de huurprijs voor deze woningen in 2020 maximaal met 5,1 % tot 6,6 % stijgen. Ongeacht wat partijen daarover zelf in het huurcontract hebben afgesproken. Bovendien moeten partijen daarbij ook rekening houden met het inkomen van de huurder. Voor de verhuur van vrijesectorwoningen (ook wel liberale huurwoningen) gelden deze beperkingen niet. Behalve dan dat ook daarvoor geldt, dat verhuurders de huurprijs maximaal één keer per jaar mogen verhogen.
Hoe verhoogt u dan de huurprijs van een vrijesectorwoning?
Een verhuurder van een vrijesectorwoning kan de huurprijs op twee manieren verhogen:
- door de hierover in het huurcontract opgenomen afspraken over indexering van de huurprijs uit te voeren;
- op eigen verzoek, dus door dat aan de huurder voor te stellen.
Beide mogelijkheden behandelen we hierna. Let op. Beide verhogingsmogelijkheden mogen maar één keer per jaar (12 maanden) worden toegepast. Ongeacht de afspraken die partijen daarover hebben gemaakt, mag een verhuurder de huur namelijk maar één keer per jaar verhogen. Dat is wettelijk geregeld.
Optie 1. De huurprijs verhogen door te indexeren.
Tegenwoordig nemen partijen bijna altijd in hun huurcontracten een bepaling op waarin zij hebben afgesproken, dat de huurprijs jaarlijks wordt ‘geïndexeerd’. Die indexering houdt dan de afspraak in met welk percentage de huurprijs jaarlijks mag stijgen. Daarbij kunnen partijen een vast percentage afspreken. Meer gebruikelijk is echter om de hoogte van de indexering te koppelen aan een prijsindex. Met behulp van die prijsindex berekent u dan telkens de verhoging en dus de nieuwe huurprijs.
Maakt u als verhuurder gebruik van deze mogelijkheid en gaat u over tot indexering, dan moet de huurder dit accepteren. Immers, hij heeft bij het aangaan van het huurcontract geaccepteerd, dat u periodiek de huurprijs zou indexeren (verhogen). Maakt u gebruik van die indexeringsmogelijkheid, dan voert u dus slechts de gemaakte afspraken uit. Het enige dat u moet doen, is uw huurder informeren over de nieuwe huurprijs en hoe die tot stand is gekomen. Wanneer u dat moet doen, is niet geregeld in de wet. Vaak staat hierover wel wat in het huurcontract opgenomen. Is dat niet het geval, dan adviseren wij u om die nieuwe huurprijs in ieder geval twee maanden van tevoren kenbaar te maken. Daarmee voorkomt u namelijk misverstanden en dus gedoe.
Optie 2. Op voorstel van de verhuurder de huurprijs verhogen.
Levert de indexering niet of nauwelijks de gewenste huurprijs op, dan kunt u als verhuurder ook de huurprijs verhogen door dit aan de huurder voor leggen. In dat geval legt u de huurder een nieuwe huurovereenkomst voor met dus die hogere huurprijs. Dit voorstel mag elk voorstel zijn, maar moet wel redelijk zijn. Zeker wanneer u een reële mogelijkheid wilt hebben om acceptatie van die nieuwe huurprijs af te dwingen. De huurder is namelijk niet verplicht om uw voorstel te accepteren. Hij mag het weigeren én daarmee dus vasthouden aan de oorspronkelijk afgesproken huurprijsafspraken.
Wat als de huurder het voorstel tot verhoging van de huurprijs weigert?
Weigert de huurder, dan kan die weigering een grond opleveren om de huurprijs op te zeggen. Nadeel: Dit kan alleen via de rechter. Een huurovereenkomst voor woonruimte blijft namelijk lopen, totdat de rechter de beëindiging daarvan heeft afgesproken. Of wanneer partijen zelf samen de beëindiging van de huurovereenkomst hebben vastgelegd in een beëindigingsovereenkomst.
Terug naar de weigering van de huurder én uw wens om toch door te pakken richting die nieuwe huurprijs. Desnoods met een nieuwe huurder. Accepteert de huurder de nieuwe huurprijs niet, dan moet u dus de huurovereenkomst opzeggen. Accepteert de huurder vervolgens ook die opzegging niet, dan moet u dus naar de rechter. De rechter moet dan beoordelen of uw voorstel redelijk was. Of u terecht de huurprijs hebt willen verhogen en of de nieuwe huurprijs redelijk was. Is dat het geval, dan had de huurder uw voorstel niet mogen weigeren en hebt u dus terecht de huurovereenkomst opgezegd.
De uitkomst van dit oordeel van de rechter is niet goed te voorspelen. Daarom is het extreem belangrijk, dat wanneer u deze stap zet, dat u dan ook ‘een goed verhaal’ hebt. U moet dus om te beginnen de voorgestelde verhoging goed én ook schriftelijk onderbouwen. Bent u geen makelaar of taxateur, dan is mijn advies om er een in te schakelen. Bij voorkeur iemand die gespecialiseerd is in het bepalen van de markthuur. Zonder een advies van een specialist zijn uw kansen namelijk praktisch nihil op een gunstig oordeel van de rechter.
Hebt u die nieuwe huurprijs goed onderbouwd met een rapport over de markthuur waaruit blijkt dat u echt een redelijk en reëel voorstel hebt gedaan? Dan staat daarmee nog steeds niet de redelijkheid van uw voorstel vast. De rechter kijkt namelijk verder dan dat. Hij kijkt naar alle voor uw specifieke zaak concrete omstandigheden. Zo kijkt hij bijvoorbeeld ook naar de huurder. Wat voert hij aan? Kan hij de nieuwe huurprijs überhaupt dragen? En hoe hebt u voorgesteld om de nieuwe huurprijs in te laten gaan? Direct in zijn geheel of stapsgewijs? En hoe lang van tevoren hebt u het voorstel gedaan? Allemaal zaken die de rechter meeneemt in zijn beoordeling.
Stel, uw voorstel is inderdaad redelijk. In dat geval geeft de rechter de huurder een laatste kans om toch nog met het huurvoorstel in te stemmen. In dat geval komt dus die nieuwe huurovereenkomst mét dus die nieuwe huurprijs tot stand. Weigert de huurder nog steeds? Dan beëindigt de rechter de huurovereenkomst en bent u dus vrij om met een nieuwe huurder een huurovereenkomst aan te gaan.
Samenvatting: De te doorlopen stappen bij de verhoging van de huurprijs van een vrijesectorwoning.
Is volgens u sprake van een huurprijs die (serieus) afwijkt van de markthuur én wilt u de huurprijs echt verhogen? U moet dan in ieder geval de volgende stappen doorlopen:
- Ga na welke mogelijkheden in de huurovereenkomst zijn opgenomen om de huurprijs te verhogen. Is gekozen voor indexering, dan kunt u in ieder geval de huurprijs indexeren.
- Hebt u geen indexering afgesproken? Of kunt u via de weg van indexering de huurprijs onvoldoende verhogen? Schakel dan een specialist in om te bepalen wat de huurprijs is én laat hem dit vastleggen in een rapport.
- Ondersteunt het rapport inderdaad uw conclusie, dat de huidige huurprijs absoluut niet aansluit bij de markthuurprijs? Bepaal dan de nieuwe huurprijs en leg die aan uw huurder voor. Stel hem daarbij voor een nieuwe huurovereenkomst voor die hogere huurprijs aan te gaan.
- Geef de huurder een redelijke termijn om met uw voorstel in te stemmen.
- Stemt de huurder in, dan komt daarmee de nieuwe huurprijs per de afgesproken datum tot stand.
- Stemt de huurder niet in én bent u niet langer bereid om de woning tegen de huidige huurprijs te verhuren, dan moet u de huurovereenkomst opzeggen. Die opzegging moet schriftelijk én per aangetekende post of deurwaardersexploot verstuurd worden.
De opzegtermijn bedraagt minimaal drie en maximaal zes maanden. De opzegtermijn wordt namelijk telkens met één maand verlengd voor elk jaar dat de huurder in uw woning heeft gewoond. Tot dus dat maximum van zes maanden.
Daarnaast moet uw opzeggingsbrief zijn gericht aan alle huurders afzonderlijk én moet deze de redenen van de opzegging (opzeggrond) bevatten. In dit geval zegt u natuurlijk op, omdat de huurder niet heeft ingestemd met uw redelijke voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Dat neemt u dus op in uw opzeggingsbrief.
Verder moet u in deze brief de huurder vragen om u binnen zes weken te laten weten of hij wel of niet instemt met de opzegging en dus beëindiging van de huurovereenkomst.
- Stemt de huurder niet in met de beëindiging of reageert hij niet, dan hoeft u geen herinnering te sturen. U mag dan namelijk meteen een gerechtelijke procedure starten en dus de huurder laten dagvaarden.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.