Opsteen | Advocaat in vastgoed transformeert naar Vastgoedadvocaat.online Lees verder

Menu
Huurrecht

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd – wel of geen huurbescherming?

Remko van den Wildenberg 4 oktober 2021 3 minuten Huurrecht

Sinds 2016 is het mogelijk geworden om een woning voor maximaal de duur van twee jaar te verhuren zonder dat de huurder huurbescherming geniet. De verhuurder hoeft de huurovereenkomst dan niet op te zeggen en moet de huurder alleen over het nadere einde van de huurperiode informeren.

Een keuzemogelijkheid is goed, mits goed toegepast

De wet biedt nu een keuzemogelijkheid; huurder en verhuurder kunnen behalve de bepaalde tijd (korter dan twee jaar) óók nog steeds een huurovereenkomst voor langere tijd, of voor onbepaalde tijd aangaan. In de praktijk gebruiken huurders en verhuurders soms verouderde model-overeenkomsten die ze zelf aan de nieuwe wet aanpassen. Ook voegen ze allerlei bepalingen toe, waardoor achteraf moeilijk is vast te stellen wat bij het afsluiten van de overeenkomst de bedoeling is geweest.

Proefperiode?

Menige tekst in de huurovereenkomst lijkt gericht op een soort proefperiode: de verhuurder wil kunnen vaststellen of ze een huurder treffen die correct aan zijn verplichtingen voldoet. Als dat niet zo is, dan wil de verhuurder na het verstrijken van een initiële termijn makkelijk van de huurder af kunnen komen.

Vrijheid voor de verhuurder?

Regelmatig zijn de huurovereenkomsten er ook op gericht om de verhuurder zo veel mogelijk vrijheid te verlenen. Huiseigenaren die nog niet zeker weten of ze een huis willen verkopen willen dit ondertussen niet laten leegstaan. Totdat ze hun beslissing genomen hebben, dan wel totdat ze een goed bod ontvangen hebben, kunnen ze immers huurinkomsten genereren. Hierbij moeten ze de zekerheid hebben dat de huurder aan het eind van de bepaalde huurperiode vertrekt. Aangezien ze tevens zo veel mogelijk zekerheid wensen over de huurinkomsten, sluiten ze tussentijdse opzegging voor de huurder uit.

Sinds 2016 zijn soms in één en dezelfde huurovereenkomst zowel artikelen opgenomen die gericht lijken op het uitsluiten van huurbescherming als artikelen die hier juist recht op geven. Er is dan bijvoorbeeld sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, korter dan twee jaar, die voor onbepaalde tijd zal doorlopen indien er niet tijdig is opgezegd. Bepaald is tevens dat de huurperiode gezien moet worden als een minimumtermijn gedurende welke niet kan worden opgezegd.

Wat vindt de rechter ervan?

De rechter moet dan maar beoordelen welk element hiervan het zwaarst weegt. Het oordeel valt nu eens uit in het voordeel van de huurder en dan weer in het voordeel van de verhuurder. Duidelijk is echter wel dat wanneer de bepaalde termijn als vaste termijn gezien moet worden en tussentijdse opzegging voor de huurder is uitgesloten, de rechter zal oordelen dat géén sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar. Die biedt namelijk gedurende die tijd vrijheid voor zowel huurder als verhuurder, en niet alleen voor de laatste.

De oplossing? Het ROZ model

Overigens is alle onduidelijkheid eenvoudig te vermijden door een model-overeenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken te gebruiken. In maart 2017 heeft de Raad een nieuw model gepresenteerd waar vier opties in zijn opgenomen waar een keuze uit kan worden gemaakt. Met iedere optie wordt nauwkeurig bij de wet aangesloten. De model-overeenkomst kan (gratis) van de website van de Raad worden gedownload (roz.nl).

Wij beschikken over de expertise en adviseren u in begrijpelijk taal

Neem contact op
Bel 085 130 96 89

Of stuur ons een e-mail

Recent geplaatst in de kennisbank

Geen toevoeging

Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.

Vastgoed advies / Wij delen graag onze kennis