Zegt u uw huurcontract op als uw huurder failliet gaat?
Helaas komt het bij bedrijfsruimtes vaak voor dat de huurder failliet gaat. Op grond van de Faillissementswet hebben zowel de curator als de verhuurder het recht in dat geval de huurovereenkomst op te zeggen. Dit ongeacht de overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Maar wat werkt voor u als verhuurder het beste, meteen opzeggen of even afwachten?
Ontruimingsplicht
Een belangrijk gevolg van het opzeggen in faillissement is dat degene die opzegt ook verantwoordelijk is voor de ontruiming van het bedrijfspand. In verschillende rechtszaken is bepaald dat een curator die opzegt ook moet zorgen dat het pand leeg opgeleverd wordt. Andersom wordt aangenomen dat een curator niet verantwoordelijk is voor een correcte oplevering als de verhuurder opzegt. De vraag is of er echt een probleem bestaat bij oplevering. Normaal gesproken gaat het enkel om het verwijderen van inventaris en dat doet de curator meestal wel, die wordt vaak verkocht. Maar wat als er sprake is van verontreiniging of een muur die moet worden afgebroken? De curator zal niet snel opzeggen als hij weet dat er veel kosten mee zijn gemoeid. Maar een curator kan ook niet eeuwig wachten. Vaak worden er afspraken gemaakt met de verhuurder. Soms blijven goederen staan omdat de verhuurder daar nog iets aan heeft en dan hoeft de curator geen kosten voor ontruiming te maken. Let op. Als de curator helemaal geen geld in de faillissementsboedel heeft, kan het ook lastig worden om de ontruiming door de curator te bewerkstelligen. In dat geval kunnen er beter afspraken worden gemaakt.
Opzegging en indeplaatsstelling
Een opzegging door de verhuurder kan de plannen van de curator frustreren. Als de curator een doorstart voorbereidt en naast het bedrijf ook graag de huurovereenkomst wil overdragen aan een derde partij door middel van indeplaatsstelling, kan een opzegging door de verhuurder een probleem opleveren. Het is dan voor de verhuurder de vraag of een opzegging dan wel verstandig is. Als de verhuurder zelf een nieuwe kandidaat heeft, is opzeggen logisch. Maar als dat niet zo is en de verhuurder wil alleen de schade te beperken door de curator er zo snel mogelijk uit het pand te helpen, kan het soms beter zijn om nog niet op te zeggen. De curator zoekt vaak een overnamekandidaat en vaak is er dan ook interesse om de huurovereenkomst over te nemen. In dat geval wordt er of onderhandeld over een nieuw te sluiten huurovereenkomst waarbij de verplichtingen van de curator overgaan op de nieuwe huurder. Of er komt een indeplaatsstelling. Dan neemt de nieuwe huurder alle rechten en plichten over van de oude huurder. Vaak kan een huurachterstand niet meegenomen worden, maar proberen kan altijd.
Wat als de verhuurder niet wil meewerken aan een indeplaatsstelling? In sommige gevallen (bij winkelruimte) kan een curator dit afdwingen bij de rechter. In dat geval kan geoordeeld worden dat de opzegging van de verhuurder vernietigd wordt en dat de verhuurder gedwongen wordt om akkoord te gaan met een indeplaatsstelling. Hieraan zijn wel een aantal voorwaarden verbonden.
Tip. Laat u goed adviseren over de voor en tegens van opzeggen in faillissement. Hoor de curator goed uit, zodat u weet wat hij van plan is. Baseer op basis daarvan uw beslissing om wel/of niet op te zeggen. Let wel. Er is geen algemene regel wat u in die situatie het beste kunt doen. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.