Huis kopen na verbouwing, hoe werkt dat?
U ziet het steeds meer. In navolging van diverse woonprogramma’s bieden mensen vaker hun huis te koop aan met een schets van hoe de woning er na een bepaalde verbouwing uit komt te zien. Op deze manier proberen particuliere verkopers een koper over de streep te halen. Maar hoe werkt het als u een huis wilt kopen, dat nog verbouwd moet worden? En waar moet u op letten? Wij leggen het u graag uit.
Het begint met een plan
Eerst moet er een duidelijk plan zijn. Welke werkzaamheden kunnen uitgevoerd worden? Wie is de opdrachtgever van de aannemer en wie is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de verbouwing en de woning? In de hiervoor gekozen constructie geeft de verkopende partij opdracht voor de verbouwing. In dat geval betaalt de verkoper ook voor de verbouwing en neemt de koper de woning pas af na verbouwing.
Niets voor niets
Uw verkoper wil natuurlijk wel de zekerheid hebben dat u de woning na de verbouwing ook afneemt. Dat is wel zo logisch. Sluit daarom voordat de verbouwing begint al met elkaar een koopovereenkomst. Op die manier heeft de verkoper zekerheid dat u afneemt. Dat hij de verbouwing niet voor niets laat uitvoeren en betaalt. De levering bij de notaris vindt dan na oplevering van de verbouwing plaats. Kiest u voor deze constructie, dan moet u wel goed op de tekst van de ontbindende voorwaarden letten. Denk bijvoorbeeld aan het financieringsvoorbehoud dat een koopovereenkomst bijna altijd bevat. In de meest ideale situatie zijn alle ontbindende voorwaarden uitgewerkt voordat de verbouwing van start gaat.
Duidelijke afspraken
Vergeet niet goed met elkaar af te spreken wat het resultaat van de verbouwing moet zijn. Wat u als koper verwacht qua vormgeving, oplevering, etc. De verkoper kan dit dan aan de aannemer als opdracht meegeven. Zorg er dus voor, dat de verkoper u in het ontwerp- en bouwproces betrekt. U bent ten slotte degene die uiteindelijk in de verbouwde woning gaat wonen.
Spreek ook goed af wat de maximale kosten voor de verbouwing zijn en wat er gebeurt met eventueel meerwerk. Vergeet daarbij ook niet vast te leggen welk deel van de koopsom betrekking heeft op de verbouwing. Krijgt u inspraak in de verbouwing? Zorg dan dat de verkoper dit goed vastlegt in de opdracht die hij de aannemer verstrekt. Spreek af dat bouwvergaderingen worden gehouden met alle betrokkenen en dat daarvan een (kort) verslag wordt gemaakt. Dit verslag moet dan in ieder geval de gemaakte afspraken bevatten. Op die manier is ook de rechtsverhouding met de aannemer goed geregeld. Verder moet de verkoper ook een eindtijd voor de werkzaamheden met de aannemer afspreken om ongewilde vertragingen te vermijden. Deze eindtijd moet de verkoper uiteraard ook met u afstemmen. Bovendien moet hij met de aannemer afspreken dat u bij de oplevering aanwezig bent.
Let erop dat de eventuele aanspraken op de aannemer op basis van de aannemingsovereenkomst en eventuele garanties na verkoop van de woning mee op u over gaan. Leg dit ook vast in de koopovereenkomst. Het is ook mogelijk om een 3-partijen-overeenkomst te tekenen. Op die manier zijn alle partijen van elkaars afspraken en verwachtingen op de hoogte.
Toch liever eerst een intentieovereenkomst sluiten?
Het komt regelmatig voor dat er al in een vroeg stadium kosten gemaakt moeten worden. Denk bijvoorbeeld aan de ontwerpkosten voor de aanbouw of de nieuwe badkamer. Natuurlijk wilt u als koper pas een definitieve koopovereenkomst sluiten als u precies weet hoeveel de verbouwing gaat kosten. U wilt immers weten wat u krijgt voor de koopprijs. In dat geval is het mogelijk om een intentieovereenkomst met de verkoper te sluiten. In deze overeenkomst legt u vast wat alvast wordt uitgezocht en wie de kosten draagt als er toch geen koopovereenkomst tot stand komt. Vaak betaalt de verkoper de ontwerp- of uitzoekkosten, omdat deze ook bij een andere koper weer van pas kunnen komen. U moet daar natuurlijk wel duidelijk over zijn om misverstanden te voorkomen.
Maar mijn woning staat nog te koop!
Als u uw woning nog moet verkopen, dan raden wij het aan om een no-risk-clausule in de koopovereenkomst op te nemen. Dit is echter niet in het belang van de verkoper. Voor hem levert deze clausule een groot risico op. Immers, hij gaat kosten maken om de woning voor u te verbouwen. Dit terwijl u er dan nog heel eenvoudig vanaf kunt als u uw woning nog niet hebt verkocht. Een verkoper raden we het dus niet aan, maar het is ook bij verbouwingen mogelijk om een no-risk-clausule af te spreken.
Tot slot: de taxatiekosten
Voor de financiering van de koopsom zal uw bank een taxatie na verbouwing willen. Deze kosten zijn doorgaans voor uw rekening. Dat de verbouwing door de verkoper wordt gefinancierd, doet daaraan niets af.
Conclusie
Kortom, denk goed na over de risico’s en maak goede afspraken vooraf. En vergeet niet om deze afspraken goed vast te leggen. Dat voorkomt namelijk discussie achteraf. Zorg dat u als koper in het bouwproces en de contacten met de aannemer wordt betrokken. U gaat immers na de verbouwing de woning bewonen.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.