Hoe kust u een ‘slapende VvE’ wakker?
U woont al twee jaar in uw appartement. Uw woning en de woning van de onderbuurman vallen onder dezelfde Vereniging van Eigenaren (VvE). U wilt alle kozijnen van het pand laten schilderen en u weet dat u daarvoor een besluit van de VvE nodig hebt. Het probleem is echter dat jullie VvE de laatste jaren nooit een vergadering heeft belegd. Hoe kunt u de vergadering van de VvE bijeenroepen? En hoe krijgt u vervolgens het besluit om de kozijnen te laten schilderen geregeld? Het gaat namelijk niet alleen om uw kozijnen. Ook de kozijnen van uw onderbuurman moeten naar uw mening nodig geschilderd worden.
De slapende VvE
Als een VvE niet jaarlijks een vergadering houdt, is er sprake van een slapende VvE. Een slapende VvE wordt ook wel niet-actieve VvE genoemd. Elk jaar één keer of misschien zelfs vaker vergaderen… Daar zit natuurlijk niemand op te wachten. Toch is een actieve VvE beter. Een actieve VvE heeft namelijk voordelen. De financiën zijn bijna altijd goed geregeld. Hierdoor komt u niet voor verrassingen te staan. Bovendien is een appartement met een actieve VvE meer waard dan een appartement met een niet-actieve of slapende VvE.
Het oproepen van de VvE
Op grond van de wet mogen alleen de bestuurder van de VvE en de voorzitter van de vergadering de vergadering van de VvE bijeenroepen. In de meeste reglementen zijn ook de appartementseigenaren bevoegd gemaakt om een vergadering uit te roepen. De appartementseigenaren kunnen dan bijvoorbeeld een vergadering bijeenroepen als de bestuurder en voorzitter dit nalaten. In artikel 45 van het Modelreglement 2006 staat dat appartementseigenaren die 10 % van de stemmen hebben een vergadering mogen uitroepen. Het is waarschijnlijk dat u in een VvE met twee appartementseigenaren zelfstandig deze 10 % van de stemmen kunt uitbrengen. Tip. Kijk in het reglement van uw VvE wie er een vergadering bijeen mogen roepen. In het reglement kunt u dan ook vinden hoe u dat vervolgens moet doen.
Een geldig besluit?
In de meeste gevallen worden besluiten genomen met een normale meerderheid: 50 % van de stemmen + 1 stem. Let op. Meestal is de stemverhouding afhankelijk van de grootte van het appartement. Controleer de stemverhoudingen dus altijd in de splitsingsakte. In een kleine VvE kan dit dus betekenen dat u geen meerderheid van stemmen hebt. Zonder die meerderheid kunt u geen geldige besluiten nemen tijdens de vergadering. Mogelijk geldt er ook nog een aanwezigheidseis (quorum) om geldige besluiten te kunnen nemen. Zijn er onvoldoende appartementseigenaren aanwezig, dan kunnen er in de vergadering dus geen geldige besluiten genomen worden. Zelfs niet als wel een meerderheid van de stemmen aanwezig is.
De VvE wakker ‘kussen’
Om een niet-actieve VvE actief te krijgen is het verstandig om te zorgen voor nieuwe bestuurders. De huidige doen namelijk niets (meer) of onvoldoende. Omdat het om een kleine VvE gaat (u bent immers maar met zijn tweeën) bent u voor het nemen van besluiten afhankelijk van de onderbuurman. Alleen met zijn medewerking kunt u een nieuwe bestuurder benoemen. Tip. Vergeet niet om na benoeming die nieuwe bestuurder in te schrijven in de Kamer van Koophandel.
Om de statuten te kunnen wijzigen is de medewerking van alle appartementseigenaren nodig. Ook bij het besluit om de statuten te wijzigen bent u dus afhankelijk van de onderbuurman. Tip. Soms kunt u ook zonder de medewerking van de appartementseigenaren aan de slag. Voor sommige besluiten is het namelijk mogelijk om vervangende toestemming te vragen aan de kantonrechter.
Naar de rechter…
Als u geen rechtsgeldig besluit kunt nemen tijdens de vergadering van de VvE, kunt u naar de rechter. Voor het besluit om de kozijnen te schilderen kunt u vervangende toestemming vragen aan de kantonrechter. De rechter kan dan ook een kostenverdeling geven voor de uit te voeren werkzaamheden.
In principe kunt u ook voor het wijzigen van de statuten vervangende toestemming krijgen van de kantonrechter. Alleen in het geval van zo’n kleine VvE kan dit niet. Appartementseigenaren die (samen) meer dan de helft van de stemmen uit kunnen brengen, kunnen vervangende toestemming krijgen. In het geval van de kleine VvE waartoe u behoort kunnen de statuten alleen met medewerking van beide appartementseigenaren worden gewijzigd. Tip. Het vragen van die vervangende toestemming kunt u zelf. Beide procedures zijn namelijk verzoekschriftprocedures. Dat houdt (onder andere) in, dat u niet verplicht bent om een advocaat in te schakelen.
Andere aandachtspunten
Wanneer u het bovenstaande hebt uitgevoerd zijn er nog een aantal zaken die u kunt regelen. Zo moet er een meerjarig onderhoudsplan (MJOP) komen. Een ander aandachtspunt is de bijdrage van de appartementseigenaren voor onder andere het reservefonds. Ook is een eigen bankrekening voor de VvE een aanrader Tot slot: houd ieder jaar een vergadering van de VvE. Hoe vervelend u dat ook vindt.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.