Gronduitgifte: hebt u recht op een gelijke kans bij de aankoop van gemeentegrond?

Peter de Haan 12 december 2018 4 minuten Bestuurlijk vastgoed

De gemeente heeft besloten gronden te gaan uitgeven, maar natuurlijk bent u niet de enige die interesse heeft in die percelen. De gemeente meent bij deze gronduitgifte niet aanbestedingsplichtig te zijn en treedt met u in onderhandeling. Jammer genoeg leveren die onderhandelingen in eerste instantie niets op. U rekende echter nog op een herkansing om de grond te kopen. Maar helaas. De gemeente heeft de uitgegeven grond inmiddels aan een derde verkocht. En dat tegen voorwaarden, waartoe ook u de koop had willen sluiten. Mag de gemeente dat wel doen? Of had zij u een nieuwe kans moeten bieden om een vergelijkbaar bod te doen?

Contractsvrijheid bij gronduitgifte door gemeente

Bij gronduitgifte geldt het beginsel van contractsvrijheid. De gemeente is als grondeigenaar dus in principe helemaal vrij om af te spreken wat zij wil én met wie zij dat wil. Zij mag de koopovereenkomst dus sluiten tegen de voor haar meest gunstige voorwaarden. Oók als dat voor u nadelige gevolgen heeft. Maar die contractsvrijheid is uiteraard niet onbegrensd.

Bij gemeentelijke gronduitgifte is vooral van belang dat dit in overeenstemming moet gebeuren met de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht. Ook bij private handelingen heeft de gemeente zich namelijk te houden aan de beginselen van behoorlijk bestuur. Deze beginselen schrijven gemeente voor hoe zij moeten handelen. Voor teleurgestelde geïnteresseerden bij een gronduitgifte, vormen deze beginselen dus vaak de basis voor een claim. Meer specifiek wordt dan bijna altijd een beroep gedaan op het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. Er wordt dan meestal geklaagd, dat de gemeente haar eerdere onderhandelingspartner(s) geen nieuwe kans heeft gegeven om de grond onder gelijke voorwaarden te kopen. Maar heeft dat kans van slagen? Is het terecht om over die gemiste kans te klagen?

Recht op een gelijke kans bij gronduitgifte?

Op 14 maart 2018 deed de rechtbank Midden-Nederland uitspraak in een zaak over het recht op een gelijke kans bij gemeentelijke gronduitgifte. Ook hier verkocht de gemeente haar grond aan een marktpartij, nadat de onderhandelingen met een andere partij spaak waren gelopen. En zonder dat deze andere partij opnieuw een (vergelijkbaar) bod mocht uitbrengen. Volgens deze teleurgestelde partij, handelde de gemeente hierdoor in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en gelijkheidsbeginsel.

Zorgvuldigheidsbeginsel

De naam zegt het al. Vanwege het zorgvuldigheidsbeginsel, moet de gemeente een besluit zorgvuldig voorbereiden en nemen. Dat betekent onder andere dat de gemeente, een burger en/of ondernemer correct moet behandelen. Maar ook het zorgvuldigheidsbeginsel geldt niet onbeperkt. Het is begrensd. Volgens de rechtbank Midden-Nederland, hoeft de gemeente – in een privaatrechtelijke onderhandeling – namelijk geen rekening te houden met de commerciële belangen van haar voormalige onderhandelingspartner. Althans, niet als de onderhandelingen al zijn beëindigd. Uitzondering hierop vormt de situatie waarin de  gemeente u een toezegging heeft gedaan, waardoor u er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat u een tweede kans zou krijgen. In dat geval moet u wél nogmaals in de gelegenheid worden gesteld om een bod uit te brengen.

Gelijkheidsbeginsel

Volgens het gelijkheidsbeginsel moeten gelijke gevallen, gelijk worden behandeld. Gebeurt dat niet? En bestaat voor deze ongelijke behandeling géén objectieve en gerechtvaardigde grond? Dan wordt het gelijkheidsbeginsel geschonden. Volgens de rechtbank Utrecht, is daarvan echter geen sprake als een eerdere onderhandelingspartner niet in de gelegenheid wordt gesteld om een nieuw bod te doen. Zo lang de gemeente niet gelijktijdig met verschillende partijen in gesprek is, hoeft de gemeente namelijk geen gelijk speelveld te creëren voor de verschillende partijen.

Als uitgangspunt kunt u aanhouden dat de gemeente bij gronduitgifte alleen verplicht is om gevallen gelijk te behandelen, als:

• de potentiële kopers vergelijkbare plannen hebben met de grond, en
• deze plannen vergelijkbare ruimtelijke en financiële consequenties hebben, en
• de (onderhandelings)positie van de gemeente in beide gevallen vergelijkbaar is.

Kortom

Hebt u het gevoel dat u bent benadeeld, dan is het volgende van belang:

• Ga na of de onderhandelingen in uw geval ook echt zijn beëindigd. Blijkt dit uit de gedragingen of verklaringen van (één van de) partijen? Dan mag de gemeente exclusief in onderhandeling treden met een derde. Dat is bijvoorbeeld het geval als de gemeente heeft verklaard, dat zij zich vrij voelt om met anderen in gesprek te gaan. De gemeente hoeft u dan niet op de hoogte te stellen van de nieuwe onderhandelingen. Ook hoeft de gemeente u niet de gelegenheid te bieden om opnieuw een bod uit te brengen.
• Zijn de onderhandelingen (nog) niet beëindigd? Dan had de gemeente waarschijnlijk niet zomaar een overeenkomst met een derde mogen sluiten. Houd er wel rekening mee dat u moet kunnen bewijzen dat de onderhandelingen nog aan de gang waren. Alleen dan maakt u kans op vergoeding van uw schade.
• Zijn de onderhandelingen wel beëindigd, maar heeft de gemeente u een ‘tweede kans’ toegezegd? Dan heeft zij bij u een gerechtvaardigde verwachting gewekt dat dit ook daadwerkelijk zou gebeuren. Het niet aanbieden van een dergelijke tweede kans is dan een onrechtmatige daad, waarvoor de gemeente in principe schadeplichtig is. Maar ook hier geldt: kunt u aantonen dat u de gemeente u deze toezegging heeft gedaan? Als u zo’n toezegging mondeling hebt gehad, dan is het natuurlijk van belang dit bevestigd te krijgen.

Ga na of uw situatie (uw plan) in vergaande mate vergelijkbaar is met de partij aan wie de grond nu is verkocht. U moet dus nagaan of uw plannen van dezelfde omvang zijn. Of u bijvoorbeeld dezelfde plannen voor de inrichting van de ruimte had. Zijn de gevolgen van uw plannen vergelijkbaar? En is de (onderhandelings)positie van de gemeente in beide gevallen vergelijkbaar? Alleen wanneer sprake is van in vergaande mate vergelijkbare plannen, dan kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel mogelijk slagen. Let op. De praktijk leert dat schending van het gelijkheidsbeginsel niet snel wordt aangenomen. Wilt u uw claim (ook) op deze grondslag baseren? Zorg dan dat u hiervoor goede argumenten kunt aandragen.