Geen vergoeding planschade wegens voorzienbaarheid?

Peter de Haan 17 oktober 2019 3 minuten Bestuurlijk vastgoed

U wilt planschadevergoeding ontvangen, omdat uw woning door een nieuw bestemmingsplan minder waard is geworden. Gewoon om de schade die u daardoor lijdt te compenseren. Maar u hebt alleen recht op compensatie als de planschade niet voorzienbaar was. De datum van aankoop is hierbij doorslaggevend. Maar wat nu als u eigenaar bent geworden via vererving (erfopvolging)? In dat geval bent u namelijk niet zelf tot aankoop overgegaan. Hoe zit het dan met (het moment van) de voorzienbaarheid van die planschade?

Voorzienbaarheid planschade

U hebt dus alleen ret recht op een tegemoetkoming (planschadevergoeding) als de planschade niet voorzienbaar was. Van een koper wordt namelijk verwacht dat hij rekening houdt met een eventuele wijziging van de planologische situatie ter plaatse. En wel vóórdat hij tot aankoop overgaat. Natuurlijk geldt dat als de koper daadwerkelijk op de hoogte was van de nadelige bestemmingsplanwijziging. Maar het geldt ook voor de situatie dat de koper daarvan op de hoogte had kunnen zijn. Kortom, kopers moeten altijd goed opletten.

In een eerder artikel over planschade, wezen wij al op het cruciale belang van zorgvuldig onderzoek. Zorg er daarom voor dat u, voorafgaand aan de aankoop, onderzoek doet naar alle openbaar gemaakte concrete én relevante beleidsvoornemens. Ga dit na op internet, op de website van de betreffende gemeente, of maak een afspraak om dit na te vragen.

Moment van voorzienbaarheid

De voorzienbaarheid van de planschade moet worden beoordeeld naar het moment dat de koopovereenkomst wordt gesloten. Dus bestaat er op het moment van aankoop al een concreet (nadelig) beleidsvoornemen? Dan wordt van de koper verwacht dat hij hiermee rekening houdt bij de te betalen koopprijs. Doet hij dat niet, dan komt de waardevermindering als gevolg van het gewijzigde planologische regime volledig voor eigen rekening. Dan geldt namelijk dat de koper het risico op een nadelige planologische ontwikkeling actief heeft geaccepteerd.

Voorzienbaarheid na erfopvolging

Maar hoe zit het met de voorzienbaarheid van planschade als u door erfopvolging eigenaar wordt? Is dan de aankoopdatum van de erflater beslissend? Of het moment dat u eigenaar werd? Uit vaste rechtspraak blijkt, dat het moment waarop de erflater de koopovereenkomst sloot, beslissend is. Anders dan van een koper, kan van een erfgenaam namelijk niet worden gezegd dat hij het risico op eventuele planologische veranderingen (actief) heeft geaccepteerd. Alle concrete beleidsvoornemens die zijn ontstaan nádat de erflater de woning heeft gekocht, beïnvloeden uw recht op planschadevergoeding dus niet.

Voorzienbaarheid na het verdelen van de erfenis

Was u niet de enige erfgenaam? Dan hebt u de andere erfgenamen waarschijnlijk uitgekocht. Dan kan het zijn, dat u met deze actie wel het risico op planschade hebt aanvaard. In de rechtspraak is deze vraag onlangs aan bod gekomen. Het college van de gemeente Beuningen vond in die zaak, dat het uitkopen van de andere erfgenamen gelijk moest worden gesteld met het aankopen van vastgoed. En aangezien de planschade in die zaak voorzienbaar was op het moment van verdeling, had de erfgenaam volgens de gemeente voor het ‘uitgekochte deel’ geen recht op een tegemoetkoming.

De Afdeling is het met deze gedachtegang echter niet eens. In de akte van verdeling die was opgesteld, bleek namelijk duidelijk dat sprake was van toedeling aan één van de erfgenamen. En dus niet van een aankoop door deze erfgenaam. De erfgenaam had dit bedrag alleen betaald om overbedeling te voorkomen. Daarom kon dit bedrag niet als een aankoopsom worden gezien. Dus ook als u de andere erfgenamen hebt uitgekocht, kunnen concrete beleidsvoornemens (ontstaan na aankoop door de erflater) geen invloed hebben op uw recht op planschadevergoeding.

Vragen over planschade(vergoeding)?

Wij helpen u graag verder. Neem gerust contact met ons op.