Beslag leggen om levering tegen te gaan? Bij een ingeschreven koopakte kan dat echt niet meer.

Remko van den Wildenberg 23 februari 2016 3 minuten Civiel vastgoed

Een koper en verkoper kunnen een koopovereenkomst in bepaalde gevallen en onder bepaalde voorwaarden in het kadaster inschrijven. Dit heet Vormerkung. Vormerkung geeft zekerheid op levering van de woning of het bedrijfspand. Dit is handig als een beslag op de woning of het bedrijfspand dreigt. Door de inschrijving van de koopovereenkomst kan de levering toch doorgaan op het moment dat er beslag gelegd wordt.

Sinds de invoering van de Vormerkung zo’n 10 jaar geleden is vaak gebruikt gemaakt van de mogelijkheid om de koopovereenkomst in te schrijven. Helaas bleek er een maas in de wet te zijn. Door niet beslag te leggen op de woning of het bedrijfspand, maar door beslag te leggen op de koopsom was het nog steeds mogelijk om levering tegen te gaan. Door dit beslag op de koopsom kan de koper de koopsom niet aan de notaris betalen. Hierdoor kan de levering niet plaatsvinden. Op deze wijze kon levering dus toch worden tegengegaan. Natuurlijk leverde deze mogelijkheid veel discussie op. Wat is immers het nut van Vormerkung als een derde via een achterdeur toch levering kan tegenhouden? Vanwege de vele kritieken heeft de wetgever de wet aangepast. We praten u graag bij.

Wet tot verbetering van de werking van de Vormerkung

Deze wet is op 1 januari 2016 in werking getreden . De wet bevat de volgende twee wijzigingen:
1. Als er toch beslag op de koopsom onder de koper wordt gelegd, mag de koper toch de koopsom aan de notaris betalen. Dit beslag kan die betaling dus niet tegenhouden. Voorwaarde is wel, dat Vormerkung heeft plaatsgevonden en de koopovereenkomst dus is ingeschreven. Als gevolg van deze wetswijziging kan de levering toch doorgaan en worden partijen die de koopovereenkomst hebben ingeschreven beschermd worden. Oftewel, de achterdeur is dichtgemetseld.
2. Als er toch beslag op de onroerende zaak is gelegd nadat de koopakte is ingeschreven, wordt dit beslag omgezet in een beslag op de restant koopsom. Dit beslag heeft dus alleen succes als de onroerende zaak overwaarde heeft.

De wet in de praktijk

Hoe werkt dat nu? De koper betaalt de koopsom aan de notaris. Na levering bekijkt de notaris waar de gelden naar toe gaan. Eerst worden de hypotheekhouder(s) en eventuele eerdere beslagleggers (van vóór de inschrijving koopakte) betaald. Als er dan wat overblijft rust alleen op dat gedeelte (de overwaarde dus) van de koopsom het gelegde beslag.

De verwachting bestaat dat er nu minder vaak beslag gelegd wordt op de koopsom. Een levering daarmee tegenhouden is namelijk niet meer mogelijk. Als gevolg van deze wetswijziging is het dus beter om beslag te leggen op de onroerende zaak ook al is er een koopovereenkomst ingeschreven. Als er een overwaarde is, dan rust daar namelijk het beslag op.

Het lijkt vreemd: een beslag op een onroerende zaak wordt ineens na levering een beslag op het bedrag dat de notaris onder zich houdt (de koopsom). Toch heeft de wetgever dit zo bedacht. Deze wetswijziging is echt bedoeld om de levering door te laten gaan en om de Vormerkung haar bedoelde effect te laten hebben. Dit lijkt te werken en de Koninklijke notariële broederschap is er blij mee.

Conclusie

Kortom, er is nu een sterkere bescherming bij Vormerkung (het inschrijven van de koopovereenkomst bij het Kadaster) dan voorheen. De achterdeur – beslagleggen op de koopsom bij de koper – is gesloten. Ons advies is daarom om beslag te leggen op de onroerende zaak ook al is de ko opovereenkomst ingeschreven. Niet om levering tegen te houden, maar om gelden terug te halen. Blijft er namelijk een restant over van de koopsom (na aflossing beslagleggers en hypotheekhouders), dan rust daar het beslag op. Tip. Bent u verkoper of koper en u vreest beslag? Schrijf de koopovereenkomst meteen in. Inschrijving voorkomt een hoop narigheid. Let wel op de maximale termijn van 6 maanden en stem daarop het moment van inschrijving af.