Aanzegging einde huur bij de tijdelijke verhuur van woonruimte: waar moet u op letten?

Remko van den Wildenberg 14 mei 2019 3 minuten Huurrecht

Zoals u vast wel weet, hebben we alweer een tijdje (namelijk sinds 1 juli 2016) met de Wet doorstroming huurmarkt te maken. Een belangrijk onderdeel hiervan is de tijdelijke verhuur van woonruimte. Met tijdelijk bedoelt de wetgever maximaal 2 jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte. Zo’n huurovereenkomst hoeft u als verhuurder niet op te zeggen, want die eindigt (automatisch) wanneer de huurtermijn is verstreken. Wél moet u de in de huurovereenkomst opgenomen einddatum aanzeggen. Aan deze aanzeggingsverplichting zijn regels verbonden. Uit de praktijk blijkt dat niet alle verhuurders daarvan op de hoogte zijn.

Wees op tijd

Om een tijdelijke huurovereenkomst te laten eindigen, moet u de einddatum wel tijdig aanzeggen. Dat betekent dat u de aanzegging uiterlijk één maand voor de einddatum van de huurovereenkomst moet versturen. Let op. De kennisgeving mag u niet eerder dan drie maanden voor die datum versturen. Verstuurt  u deze brief (kennisgeving) niet of niet tijdig , dan wordt de overeenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Met alle gevolgen van dien: Oftewel, de huurder geniet vanaf dat moment dan volledige huurbescherming. Iets wat u natuurlijk absoluut wilt voorkomen.

Dat de aanzeggingsverplichting strikt moet worden nageleefd, heeft een kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland al bevestigd in zijn vonnis van 16 mei 2017. In deze kwestie was de verhuurder één dag te laat met aanzeggen met als gevolg dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd werd verlengd. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Zeeland-West Brabant en die van de Rechtbank Midden-Nederland oordeelden op respectievelijk 10 januari 2018 en 31 oktober 2018 vergelijkbaar.

Een voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel oordeelde op 28 maart 2018 anders. De verhuurder in kwestie had het einde van de huur drie maanden en twee dagen vóór het verstrijken van de huurperiode aangezegd. Twee dagen te vroeg dus. De voorzieningenrechter oordeelde toen dat de huurder hierdoor niet in zijn belangen was geschaad en wees de vordering tot ontruiming daarom toch toe. Desondanks adviseren wij u altijd tijdig aan te zeggen. U wilt immers niet het risico lopen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

Is de ontvangst bevestigd?

Met enkel een tijdige verzending van de aanzegging bent u er overigens nog niet. De kennisgeving moet immers ook tijdig zijn ontvangen door de huurder. Nu is de kennisgeving vormvrij, maar om zijn werking te hebben moet de aanzegging de huurder wel bereiken. In dat kader is het raadzaam om de aanzegging per aangetekende brief aan de huurder te sturen. Op die manier bent u zeker van de ontvangst door de huurder én hebt u er meteen bewijs van.

U kunt de aanzegging natuurlijk ook gewoon per e-mailbericht versturen en de huurder om een ontvangstbevestiging vragen. Krijgt u deze bevestiging niet binnen afzienbare tijd, dan kunt u de aanzegging alsnog per aangetekende brief sturen. Zolang de kennisgeving maar binnen de aanzeggingsperiode valt.

Hebt u namelijk geen bewijs van een tijdige aanzeging, dan kan u dat duur komen te staan. Dat blijkt wel uit het vonnis van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland van 20 september 2017. In deze zaak had de verhuurder de aanzegging per e-mailbericht aan de huurder verzonden. De huurder echter, betwistte de ontvangst van deze aanzegging. De huurder voerde simpelweg aan dat de kennisgeving wellicht in de map “ongewenste e-mail” terecht was gekomen. En dat deze map automatisch wordt geleegd. De verhuurder kon geen feiten en omstandigheden aandragen om dit verweer te weerleggen. Daarom kwam vast te staan dat de verhuurder niet tijdig had aangezegd. Zorg er dus voor dat de ontvangst van de aanzegging wordt bevestigd.

Kortom

Een tijdelijke huurovereenkomst hoeft u niet op te zeggen en eindigt dus in principe automatisch. Maar dan moet u het einde van de huurovereenkomst wél aanzeggen. En dat moet op tijd. Anders loopt u namelijk het risico dat de huurovereenkomst wordt verlengd voor onbepaalde tijd met alle gevolgen van dien. Zorg dus voor een tijdige kennisgeving van het einde van de huur én een bevestiging ervan door de huurder. Uit verschillende uitspraken blijkt immers wel hoe serieus rechters deze aanzeggingsverplichting van de verhuurder nemen.